天下一家项目品分析2013.6.4.ppt

竞争个案分析 华雅国际财富中心-客户属性分析 客户来源：客户以高桥、马王堆附近专业市场业主为主。 客户特征：客户的年龄主要集中在30-45岁，以周边专业市场的高收入业主为主，同时兼带部分市外投资客。来访客户大多开豪华汽车。 置业目的：客户以投资为目的居多。 竞争个案分析 华雅国际财富中心-项目优劣势分析 项目优势：该项目由长沙华雅房地产开发有限公司开发，旨在树立企业品牌，打造精品标杆。并被纳入市住建委2012年绿色建筑示范工程。该项目位于长沙市雨花区高桥CBD核心商圈，长沙、株洲、湘潭三地核心地带，西邻长沙火车站，东接武广高铁。地铁2、4、5号线在建，数十条公交线路，交通发达便利形成立体化。全景玻璃幕墙外饰，车位充足、停车系统优良，构成优质商务生活。圭水大厦，集商业、办公、餐饮、金融形成高档商 项目劣势：容积率偏高，交通较为拥堵，环境嘈杂。 对比启示：枢纽要地，财富十字路口，升值潜力大；10米奢华大堂、10台高速电梯，营造尊贵商务环境。 竞争个案分析 百纳广场-项目介绍 开发商 长沙中江置业有限公司 位置 芙蓉区万家丽中路一段26号 项目规模 占地4.5万㎡ 总建12.3万㎡ 容积率5 产品组合 纯写字楼 总户数 共897套房源 配套设施 物业;长沙中远物业管理有限公司 中央空调：无 电梯;永大电梯，6台 车库：暂无资料 去化情况 目前仅剩19套 户型 一居室 44-49平米；二居室 76-91平米；三居室 112-116平米 物业费 1.85元/㎡/月 产权 70年 销售模式 自销 整合推广：主语广告 折后均价 一房折后均价9000元/平米，两至四房折后均价7600元/平米 项目定位 东城核心·资产重器 点评：百纳广场适合居家兼投资，目前有20条公交路线经过本项目，周边配套相当成熟，所有的生活需求都只需要步行可以解决。 竞争个案分析 百纳广场-户型分析 超宽飘窗，超大阳台设计，经典两房，空间方正、紧凑 全明户型，所有卧室朝南，采光充分 客厅附南向观景阳台，阳光满溢 79.9㎡二室二厅二卫 49.43-50.83㎡一室一厅一卫 户型紧凑简约，功能完善，空间多变 大面积半开阳台打通可作卧室，一房变两房 或将卧室客厅打通并为大厅，阳台为卧室，灵活实用 竞争个案分析 百纳广场-价格走势分析 百纳广场2013年6月4日最新报价为50平米一房均价9000元/平米，70-150平米两至四房均价7600-7700元/平米，均价相比两个月前跌了200-300元。 竞争个案分析 百纳广场-客户属性分析 客户来源：客户以长沙市内经商老板为主。 客户特征：客户的年龄主要集中在35-55岁，以私营经商老板为主。 置业目的：客户以投资为目的居多，少量客户作为婚房购买。 竞争个案分析 百纳广场-项目优劣势分析 项目优势： ?百纳广场位于芙蓉区万家丽路一段22号。项目属于芙蓉区尚东版块核心区，项目总占地67.46亩，总建筑面积123194.85㎡；非常适合居家兼投资；目前有20条公交路线经过本项目，未来地铁2号与5号线交汇于本项目；周边配套相当成熟，所有的生活需求都只需要步行可以解决。 项目劣势：交通较为拥堵，环境嘈杂。 对比启示：项目从户型设计到面积控制，都是目前市场上比较需求的产品；还有就是精美的园林设计，再加上有多年丰富管理经验的中远物业公司对项目的管理，使项目整体品质很高。 主要竞争项目总结 主要竞品经营类型分为两种：纯写字楼+底层裙楼（华雅国际财富中心、华晨国际公馆、湘域相遇、）、商住两用“写字楼”+底层裙楼（长房·中庭国际、宽寓大厦）。 目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。 投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。 自用客户：写字楼客户主要来之自三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ；二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。公寓客户主要来自周边专业市场的老板及部分拆迁户。 硬件配置为以华晨为代表的5A级专业写字楼，以湘域.相遇和长房中庭国际为代表的商务公寓，该区域写字楼放量众多，产品可比性强，选择面广。 各竞品基本依托业已成熟的高桥建材大市场、三湘南湖大市场、万家丽家居商场形成三角形商业区域，整体板块咫尺火车站商圈，车流密集。 从片区竞争项目的容积率来看，区域各项目均属于高容积率楼盘 * * * 天下一家项目周边竞品分析 深水炸弹“新国五条”来袭-国务院发布新国五条细则，要求二套房首付和利率提高，卖房征20%税。 【导读】——3月1日晚，国务院下发了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，这也是对2月20日国务院常务会议出台的新“国五条”的细化和补充，体现了调控政策的连贯性和持续性。 【内容提要】 1、限购全