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房地产营销策划代理 2012.9 房地产营销渠道策略 从商品房销售的方式来看，主要分为开发商自行销售和委托销代理两种。 　　1．开发商自行销售 　　 由于委托销售代理要支付一定的代理手续费，有时开发商为了节省这笔代理费愿意自行销售。一般在以下三种情况下开发商可以考虑自行销售： 　　 1）．大型房地产开发公司经过多年的开发远作，他们有自己专门的市场推销队伍，有地区性的、全国性的甚至世界性的销售网络，他们对自己所开发的项目有十分丰富的推广经验。 　　 2）．房地产市场上扬，开发商所开发的项目很受投资者和置业者的欢迎，而且开发商预计在项目竣工后，很快便能租售出售。如目前在全国价格中的微利商品房；在大城市中供不应求的写字楼和铺面房，工业园区和开发区中的厂房和仓库用房等。这些商品房应不同的需求范围，市场看好，在这种情况下，销售相对容易，开发公司要自行销售。 　 3）．当开发商所发展的项目已有较明确的销售对象时，也无需再委托租售代理。 　　 2．委托销售代理 销售是专业性工作，有效的促销活动主要为开发商带来的收益要远远大于为此所支付的费用如售价提高、出售期短，经济效益是可观的。 　 房地产销售代理机构通常熟悉市场情况，具有信息优势、经验优势、销售渠道多的优势、专职销售人员多的优势，是买卖双方都愿意光顾的地方。尤其是成熟、优秀的代理商，他们对市场脉波的把握对消费者心理的知识，可以通过策划，有限度地制造热点、引导消费，也可给开发商提供一些有益的建议，往往促销效果很好。 1、 直接营销渠道的优点 （1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。 　　 （2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。 2、 直接营销渠道的弱点 （1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。 　　 （2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。 房地产代理公司分类 1、代理销售公司 　　主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售工作； 2、策划代理公司 　　为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列工作 3、营销策划公司 　　综合以上两种公司的职能，负责为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。 4、中介代理公司 　　主要负责销售二手房。 服务内容 一、市场调研 1、整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等） 　　 2、竞争研判，找到竞争的基准对象 　　 3、土地的价值研判，为产品提炼最大的附加值 4、消费群和产品的双向调研 二、前期咨询 1、产品定位 　　 2、产品规化建议 　　 3、目标市场及主力消费群的确定 　　 4、行销运动方向总 三、顾问规划 1、总体规化顾问提示 　　 2、建筑规化顾问提示 　　 3、环境规化顾问提示 四、营销策划 1、营销总策略建议 　　 2、推盘策略建议 　　 3、价格策略建议 　　 4、品牌传播策略建议 五、广告推广及策划 1、广告总体精神确定 　　 2、广告表现策略建议 　　 3、所有广告的平面创意和设计 　　 4、礼品和促销用品的创意或设计 　　 5、主题SP活动计划