汇丰办公楼物管理方案.doc

汇 丰 办 公 楼 物 业 管 理 方 案 泉州宝丰物业管理有限公司 2011年4月14日 目 录 第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制 第二章 项目人员配置、选聘和劳资管理、培训 第三章 物业管理日常服务标准、承诺指标及措施 第四章 安全管理服务 第五章 保洁绿化养护管理 第六章 房屋及设备设施管理标准及措施 第七章 房屋及设施设备维护修缮计划及实施细则 第八章 项目接管验收方案 第九章 物业管理服务成本测算 第一章 项目分析、拟采取物业服务模式和机制 第一节 项目分析 一、项目概况和功能分析 汇丰集团办公大楼位于丰泽区东海街道宝山社区大埔村，与桃源山庄别墅区与迎宾馆相邻,由汇丰置业(中国)有限公司开发建设，占地面积801.2平方米，建筑面积_2600平方米，楼层五层。设备设施先进精良，主要设备：消防监控系统、安防监控系统、电子巡更系统、空调制冷系统、供配电系统、给排水系统，电梯系统等。 二、项目管理重点分析 根据上述项目概况和功能分析，汇丰办公楼项目有以下管理重点： 1、汇丰办公楼为汇丰集团公司的办公地，公司的各个部门集中在办公楼办公，也是公司对外接待及展现公司实力的窗口，物业管理服务的好坏，直接影响到公司的外在形象。因此物业管理服务要做到以下几点： ★确保办公楼区域内财产安全万无一失、保密工作万无一失、人身安全万无一失、消防管理万无一失； ★保障办公楼设施设备运行良好、维护保养有计划、按时间、保质量、有记录； ★做好办公楼的节能降耗工作，为公司节约资金； ★通过优质规范的物业管理服务树立公司节约、开放、亲和、文明的公众形象。 第二节 物业管理服务模式 物业公司在汇丰办公楼设立汇丰办公楼物业服务中心，实行以项目经理负责制为基础，公司统筹各部门协助为补充的管理模式。接受汇丰公司各部门的监督检查，为公司办公楼提供专业化的物业管理服务。 第三节 物业管理服务机制 一、计划目标管理 1、物业公司将根据汇丰办公楼的具体情况和实际物业管理服务需求，制定各项详细的服务标准和管理目标。依此标准和管理目标，公司与物业服务中心签订《目标管理责任书》，并按《目标管理责任书》的内容检查、监督物业服务中心的工作，定期进行考评和验证，并依此对物业服务中心进行奖惩。 2、针对物业管理工作的具体内容，物业服务中心将目标和服务标准进行分解、量化为硬性指标，落实到各职能部门、班组和个人，进行量化考核。 二、行政监督管理 公司在物业项目现场采用以下管理方式对各职能部门、专业班组实施管理，保证服务工作的正常运行。 1、经济手段：公司与员工明确岗位职责，制定员工绩效考核制度及员工工作行为考核奖惩规定，以此调动员工工作积极性。公司与物业服务中心签订《管理目标责任书》，制定物业服务中心的管理目标、管理业绩和薪酬挂钩的考评制度，以此促进物业服务中心的主观能动性和创新精神。 2、规范管理：由公司统一制定完整标准化的规章制度和工作流程，以此指导员工的言行，提高工作效率和工作质量。 3、日常行政管理：物业服务中心每周召开一次工作例会，制定每周详细的工作计划，各职能部门每日召开15分钟晨会，布置当日工作，明确工作目标，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 4、宣传教育：通过各种宣传教育手段，培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益、员工个人发展与公司发展一致性的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业务水平。 三、体系管理作业指导书 根据公司制订的ISO9001质量管理管理体系《作业手册》（含《工程作业手册》、《保安作业手册》、《保洁作业手册》、《绿化作业手册》）的要求和各项管理作业规程的规定，严格实施运行并持续改进，最大限度地提高客户满意程度，争取超越公司期望。 四、协调管理 1、用协调管理的方法，解决各类矛盾和冲突。 2、对员工实施人性化管理，遵循“只有为员工提供满意的工作和生活环境，员工才能够为业主方提供更满意的服务”的思想。保障员工的后勤生活服务，鼓励员工对服务工作和公司的管理提出意见和合理化建议，增加服务意识和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，让员工满意。 3、对因员工服务质量造成公司及客户投诉等问题，在了解实事、明确责任后，采取纪律、经济处罚，不思悔改或情节严重的，可采取行政方法直至法律手段予以解决。 五、管理工作的控制方法 1、严格岗位责任和管理作业规程的有效实施，实行责任目标控制。 2、由人力资源部采用量化考核办法，以严格的考核制度、竞争上岗制度和末位淘汰制度实行控制。 3、实行物业服务中心日检、公司周检、月检、监督、催办，使物业服务中心运作控制更为严谨。 4、用严格的标准和规范，通畅严密的运作流程，环环相扣实施控制。 5、保安24小时值班制度，保证各项工作及时完成。 6、物业服务中心每周召