流转环节小税.ppt

转让旧房及建筑物的扣除项: （1）转让旧房能提供评估价格的，转让旧房可扣除的项目金额包括三项： 一是旧房及建筑物的评估价格， 二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用： 三是在转让环节缴纳的税金。 此外，纳税人支付的评估费用准予扣除。 [案例] 某公司2011年5月转让一幢2000年建造的办公楼，当时造价1000万元。经评估，重置成本价3000万元，七成新。转让前支付地价款和有关费用1200万元，另付评估费3万元，取得转让收入8000万元，已缴纳转让环节税金。 解析： 转让房地产的收入为8000万元 准予扣除的项目金额： 土地使用权支付的金额1200万元 评估价格＝3000×70％＝2100（万元） 房地产评估费用为3万元 税金=8000×5％× (1+7％+3％)+8000×0.5‰=444万元 扣除项目合计：1200+2100+3+444=3747万元 土地增值额=8000-3747=4253万元 土地增值率=4253÷3747=113.5％，税率50% 土地增值税＝4253×50％-3747×15％ ＝2126.5-562.05=1564.45（万元） （2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项： 一是购房发票所载金额 实际上包含了支付土地使用权金额及旧房及建筑物的评估价； 二是加计扣除金额 加计扣除金额＝购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数； 三是与转让房地产有关的税金 包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。 [案例] 2004年8月购买办公楼，发票金额200万元,购买时契税3万元(有完税凭证)。2010年8月转让该办公楼，转让收入1000万元，转让时已纳有关税金(有完税凭证)。该厂不能取得评估价格。 解析：转让办公楼的收入为1000万元 准予扣除的项目金额： 购房发票金额为200万元 加计扣除金额＝200×5％×6年＝60（万元） 税金=(1000-200)×5％×(1+10％)+1000×0.5‰+3 =47.5万元 扣除项目合计：200+60+47.5=307.5万元 土地增值额＝1000－307.5＝692.5（万元） 土地增值率＝692.5÷307.5＝225％ 土地增值税＝692.5×60％－307.5×35％ ＝415.5－107.625=307.875万元 （3）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。 北京市地税局规定，在二手房交易中对既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，按交易价格的1%征收率，计征土地增值税。 国税发[2010]53号《关于加强土地增值税征管工作的通知》明确： 核定征收率：原则上不得低于5% 土地增值税的会计核算 主营、兼营房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“营业税金及附加”账户， 销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理”账户。 借：营业税金及附加 固定资产清理 贷：应交税费—应交土地增值税 (三)土地增值税的筹划 1.利用税收优惠政策筹划； 2.通过控制增值额筹划； 3.利用房地产转移方式筹划。 1.利用税收优惠政策筹划 税收优惠:个人将购买的普通标准住宅再转让的，免土地增值税； 个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税； 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免土地增值税。 既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。 1.利用税收优惠政策筹划 案例:世华房地产2010年开发商品房工程，预计销售收入6亿元，其中:豪华住宅，预计销售价格为2亿元；价值4亿元的普通商品房。经测算,整个工程按照税法规定可扣除项目金额4.4亿元，其中普通住宅可扣除3.2亿元,豪华住宅可扣除1.2亿元。 核算方法上的分歧:总经理从强化管理出发，认为两个工程应合并管理，统一核算。财务处长从降低成本出发，认为两个工程应分开核算。财务总监从税收筹划出发，认为在分开核算的基础上，普通住宅的增值率控制在20％以下。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？ 方案一：两个项目统一管理、统一进行会计核算。 增值率=(60000-44000)÷44000×100％ =36％，适用税率30％ 土地增值税=(60000-44000)×30％=4800万 方案二：两个项目分开管理，分别进行会计核算。 普通增值率=(40000-32 000)÷32000×100％ =25％，适用税率30％ 土地增值税=(40000-32000)×30％=2 400万 豪华增值率=(2