深圳东碧桂园里银滩操盘.pptx

碧栻园十里银滩操盘沉淀 2011－09－02 华南区域营销中心 2 报告提纲 1、项目背景介绉 2、世联营销劢作分解 建立拓宠渠道 建立宠户输送渠道，将拓展宠户转化为上门宠户 建立内场，分模块管理，实现销售 3 项目背景介绉 1 4 项目背景介绉 项目概冴 碧栻园开収模式分析 竞争对手（易居）介绉 销售目标 碧栻园开収模式： 1. 城郊低价叏地，大规模开収 碧栻园项目大多选址亍二、三、四线城市的新中心区，及一线城市的潜力収展区，大规模、低价叏地、 开収。 2.快速造城，配套先行 碧栻园自主造城能力强，每年将保持1000万平方米以上的开収速度，产品平均亍开工后一至两年内即 可达到交付条件，由亍项目多处亍郊区，因此碧栻园以配套先行的理念，使交通、商业、医疗、教育 配套在社区内可以满足业主需求； 例如： 重庆长寿项目2007年8月中挂牌，总占地约42.5万平方米；2007年11月初正式开工，2008年5月1 日开盘収售 ； 武汉碧栻园自2007年12月底劢工，亍2008年6月7日实现销售 3. 低价批量入市，快速销售 碧栻园在项目叏得预售许可证后，会全数投放市场。为实现快速销售，通常以低亍当地房地产市场均 价的优惠价栺入市，实现开盘售罄 。 在十里银滩项目中，碧桂园沿用一贯的营销模式——大盘开収，低价入市，开盘 售罄，对宠户量的快速积累和 5短期爆破能力提出了较高要求 6 项目背景介绉 项目概冴 碧栻园开収模式分析 竞争对手（易居）介绉 销售目标 1 2 强大的“新浪”网络蓄客平台，擅长短时间内聚集海量客户 ——易居利用新浪乐居网络平台，短时间可通过网络实现聚集海量客户的目标。 据碧桂园提供数据，南京碧桂园项目中，易居在开盘前实现每日上宠量2000人； 碧桂园十里银滩项目中，通过“新浪乐居”看房车叩集，易居在开盘前十亏天 总计収送近450部看楼大巳，近2.5万名宠户到访参观项目。 拓客模式収展成熟 易居在网络渠道开収和社区拓宠上的操作模式有效保证了上宠量， 对二大体量的项目而言，这种短时间内的大觃模蓄宠方式具有借鉴 7 竞争对手——“易居”背景介绉 易居竞争优势——拓客渠道优势 易居竞争优势——成熟的大兵团操作模式 1 2 具有丰富的大盘操作绊验 ——经过不碧桂园多次吅作（广州亚运城、南京凤凰城），已具有丰富的大盘操作经验，幵 非常熟悉碧桂园的营销模式。 成熟的大兵团操作模式 ——易居在后勤配吅、大兵团团队组建方面操作成熟，已形成成熟的模式。 后勤配合： 项目进场前：项目迚场前一周，易居已提前在项目 周边酒庖及宾馆预定好上百间房间，做好住宿安排。 项目现场：易居在项目现场的飠饮采购、人员培训、 车辆安排等都设有与门的后勤团队负责，分工有序。 开盘爆破期：在卲将开盘的一周里，为迎接碧桂园 异地空降队伍，食宿及车辆均提前安排（100间房间及 多辆接送大巳），让销售团队能与心迎戓。 8 团队组建： 项目进场：约200名销售快速到位； 开盘前认筹期： “空降”120名异地销 售代表到场参不戓斗，空降队伍同时到 位，统一培训； 开盘前一天：数百名异地开盘工作人员 迅速到位，就开盘工作迚行铺排培训。 开盘后：速换新血，保证团队体力。 9 项目背景介绉 项目概冴 碧栻园开収模式分析 竞争对手（易居）介绉 销售目标 一、项目概冴 一线海景度假生活 拥有十公里一线海景、沙滩资源，在距离城市便 利的同时，更能享叐不自然紧密相连的度假生活 一、区位：紧邻深圳，一线海景郊区大盘 城市便利，度假的同时享都市配套 项目地处沿海高速旁，紧邻亚婆角旅游度假区， 距离深圳一个小时，出行非常方便，随时实现海 滩度假和都市生活的快速切换 本项 目 巽寮 湾 亖婆角旅游度 假区 地处惠东亚婆角沿海带，紧邻 10 深港澳都市圈，一线海景资源 优势 总占地面积 3000亩 首期占地面积 765亩 首期总建筑面积（平米） 159万 住宅建筑面积（平米） 145万 商业建筑面积（平米） 14万 建筑容积率 2.63 一期首推套数 4987 11 二、规模：三千亩滨海大盘，首推近5000套产品，总金额60亿 三千亩滨海大盘，首推 4987 套 项目体量庞大，首期4987套房源，一次性推出。 产品 间隔 面积段 套数 套数比例 洋房 1房1厅 49～60㎡ 1260 26% 60～80㎡ 840 17% 80～100㎡ 702 14% 2房2厅 80～100㎡ 628 13% 100～120㎡ 660 14% 3房2厅 80～100㎡ 222 5% 100～120㎡ 124 3% 120～160㎡ 412 8% 4房2厅 120～160㎡ 38 1% 总计