房地产公共利益.docVIP

??????? 通过公共使用主体来确定公共利益是大多数国家最初的做法。 一般说来，公共使用主体包括两类：第一类为公众，即全体社会成员或不确定的社会成员。如对于公共道路、体育设施、文化场所、风景名胜区、公共卫生设施、公共教育机构、能源水利设施等一般为社会上不确定成员直接使用；第二类为代表公共利益的主体，主要指国家机构或职能部门，如政府建筑物、国防设施。对于这些事业，世界各国都认为符合社会公共利益，因其为任何一国家都存在的，并经社会广泛承认的，独立于一国现时政策之外的社会利益，同时这一类利益内容很容易为公众所辨别和理解，故称为绝对公共利益。??????? 法国行政法院认为，“只要能够满足公共利益就是达成公用目的”[3] 。美国宪法修正案第五条将其确限定为“公共使用( Public Use) ，随着公共需要的不断拓展，法院为了使政府免于受制于为了公共使用才可以行使征收权而不得不对”Public Use“作扩展解释，将”Public Use“解释为”Public Interest“(公共利益) 、”Public Purpose“(公共目的) 、”Public Need“(公共需要) 、”Public Welfare“(公共福祉) 。因此，现在美国法律对公共使用的内涵采用了广义的解释。首先，公共使用的规则排除了政府利用行政权利损害某个个体利益的同时使另一个体收益，比如征收A的住房给B开设零售商店，就不能构成公共使用。但公共使用并不意味着政府征收的财产只能或给一般公众使用。政府征收财产又立即转让给多数私人使用，同样构成公共使用。??????? 房屋拆迁的目的，主要是对房屋之下的土地进行利用，因此，应通过土地利用的目的来确定公共利益内涵。??????? a 是否具有营利性???????? ??????? 根据房屋拆迁后土地利用的目的是否具有营利性即商业特征，来判断拆迁行为是否符合公共利益。一般地说，如果拆迁土地的目的具有商业特征，即营利性，例如将房屋拆迁后建立工厂、商业城或商品房，则该拆迁不符合公共利益的目的。??????? b 拆迁是为了增加财政收入??????? 有时政府进行房屋拆迁并非是为了增进公众的社会福利，而是为了解决财政危机，增加财政收入。政府的财政收入虽具有公益特性，但更多体现的是政府利益或国家利益。因此具有此目的的拆迁行为不符合公共利益。“政府为了解决公共财政的措施，其目的虽可以符合公益，但是，仍不得认为符合公共福祉，因而，若必须采征收之途径，则必须具备更进一步之要件方可。国家不可为了积极图利，而行使征收之措施，来牺牲人民之财产基本权利。”[5]??????? c 拆迁是为了显示政绩或其他目的有时房屋拆迁的目的并非是为了社会公共利益或符合城市规划建设，而是政府官员为了显示其政绩，大肆攀比，搞官员工程、腐败工程，因此，大量房屋被拆迁，且被冠之以“公共利益”，但实质上，该拆迁行为是政府滥用行政权力，侵犯了公民权利。??????? 我国至今还没有一部专门的房屋拆迁法律，关于房屋拆迁中社会公共利益的有关规定散见在《宪法》、《物权法》中。??????? 2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法修正案》，对公民的基本权利作了重大修改，第二十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。” 第二十二条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。” 第二十四条规定：“国家尊重和保障人权。” 《宪法修正案》将对土地或公民的私有财产进行征收或征用的范围限定在“公共利益的需要”，启迪人们从限制公权和保护私权的角度，从创建和谐社会法律制度的高度，审视现行拆迁立法的合法性和合理性，提供了依据。??????? 2007年10月1日正式施行的《物权法》对房屋拆迁问题又作了进一步的规定，该法第四十二条第一款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，第三款规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。《物权法》四十二条的规定，将征收限定在“公共利益的需要”，并且要给与补偿，特别是且第一次将征收的行使规定在“法律规定的权限和程序”的范围之内，更加有利于对私人财产的保护。当然作为征用之一的房屋拆迁也必然要遵循这一规定，是我国房屋拆迁立法的一大进步。《物权法》生效后2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议听取了国务院关于提请审议中华人民共和国房地产管理法修正案(草案)议案的说明，并最终