潼南市场分析201108021246482052.docVIP

潼南房地产市场分析 市场综述 4-6月江北新城有6个在售项目，在7月30日增加共谊·春天诗意项目。在潼南4月份-7月份江北新城项目开盘3次；其中科艺·福江名城4.24日首次开盘，5.23日销售率达99%，销售情况非常乐观，6.11日再次开盘，到7.30日销售率达65%，销售乐观；共谊·春天诗意7月30日首次开盘，销售率达56%。总的来说在前4个月房地产市场比较乐观，受到政策影响较小，价格没有涨幅保持在原来的基础上。预计未来潼南房地产市场不会发生较大转变。 竞争案例分析 科艺·福江名城 占地面积：82亩 建筑面积：11.2万方 容积率：1.945 建筑形态：花园洋房、高层 一、销售情况 首次开盘时间：2011.4.24 推出物业概况 花园洋房；高6层、共计140余套，面积区间在102-140㎡ 销售情况：开盘1个月售完 价格情况：4300元/㎡（折后） 二次开盘时间：2011.6.12 推出物业概况： 花园洋房： 9、10、13、16号楼，6层，面积区间102-130㎡，共88套。 高层住宅： 17号楼，26层（2梯6户），面积区间88-126㎡，共278套 销售情况：开盘销售15.6%，到7月30日销售65% 价格情况：花园洋房-4400元/㎡（折后）；高层-3600元/㎡（折后） 二、项目营销推广： 本次共放卡400余张，现场签到约130人，6月12日上午8:30开始选房，，每组客户可以带3人到选房区。本次选房为每次3-5个客户为一组，按签到顺序排号依次进入选房等候区，每组客户选房时间为5分钟（当时现场选房进程非常的慢，达到15分钟一组）。选房成功后凭5万定金收据签订认购书。选房结束后还可以得到项目的礼物一份（葵花食用油一桶）。在此期间还有文艺表演节目，聚集大量人气，是开盘活动带入高潮。 总结：1、VIP卡签到人数少 2、客户选房进程太慢 3、文艺活动聚集人气 三、项目产品分析 花园洋房 畅销户型 面积 畅销原因 三室两厅双卫双阳台（2-3层） 122㎡ 户型设计合理，采光通风性好，面积在洋房中比较适中，总价不会太高 滞销户型 滞销原因 / / 高层 畅销户型 面积 畅销原因 两室两厅 88㎡ 户型设计合理，低总价、低首付 滞销户型 滞销原因 三室两厅双卫 124㎡ 朝向一般，单价高，总价高，首付高 四、项目整体总结 福江名城做为此前在售项目典范，同时打造景观示范区进行体验式营销；建筑想营造一种北欧风情，但是产品没有注重细节没能体现出北欧风格，其产品赠送面积较少，产品附加值低；高层单价在3400-3600，总价在40-45万左右；洋房单价在4200-4400，总价在55-60万左右；以改善型客户为主。 五、客户分析 项目客户以改善型客户为主，多是来自政府机关、企事业单位、个体经营者等，年龄在集中在35-55之间。有一定的社会地位，在客户层次上为中上阶层。 共谊·春天诗意 占地面积：50.3亩 建筑面积：8.2万方 容积率：2.2 建筑形态：小高层、高层 一、销售情况 首次开盘时间：2011.7.30 推出物业概况 小高层；1号楼，11层，2梯7户，面积区间37-92.16㎡，共74套 高层：3号楼，18层，2梯6户，面积区间76.67-101.17㎡，共108套 销售情况：开盘当天销售101套，销售56% 价格情况：4200元/㎡（折前） 优惠情况：首付3成97折、首付6成94折、一次性92折 二、项目营销推广： 本次为项目首次开盘，推出1、3号楼普通住宅；1号楼为小高层，3号楼为高层。本次共放卡250余张，现场签到约135人，7月30日上午8:30开始签到，9:40开始选房。客户可以任意带家属到选房区。本次选房为每次3个客户为一组，VIP卡卡号依次进入选房等候区，每组客户选房不限时间，直到选好为止。选房成功后凭2万定金收据签订认购书。选房结束后还可以得到项目的礼物一份。 现场人数在400人左右，在开盘同时还有活动表演，聚集大量人气，活动在11:20分结束后现场人气比较冷清。 总结：1、客户积累较少 2、文艺活动聚集人气 3、整个流程和节奏控制比较好 三、项目产品分析 产品形态 当期产品形态、户型配比、开盘价格及销售信息 小高层：74套 销售套数：49套 总销售率：66% 户型 一室一厅 一室两厅 两室两厅 建筑面积 30.74㎡ 57㎡ 88.65-92.16㎡ 实际套数 10 22 42 销售套数 10 19 20 所占比例 14% 30% 56% 销售比例 100% 86% 48% 价格 折前 折后 整体均价 4200 4050 最低价格 4058 3936 最高价格 5088 4935 楼层价差 1-3层5