2015常州紫云地块市场及产品定位策略.docVIP

2010常州紫云地块市场及产品定位策略 如何超越目前区域的行情，是本次报告主要解决的问题， 均价6#004699500元/㎡完全可行！ 隶属戚墅堰区，与天宁区仅一路之隔 地块虽然隶属于戚墅堰区，但距离天宁区也只是一路之隔，有利于弱化地块的区域属性这一硬伤。 规划利好，提升区域整体形象 地块所处的戚墅堰区正处在高速发展阶段，重点沿东方路和五一路规划建设集行政办公、商务金融、文化教育、体育卫生于一体的公共服务发展轴；沿京杭运河、丁塘河规划建设集游憩、休闲、健身于一体的 滨水景观轴，形成“双T结构、三区联动”。 区域规划有助于提升区域整体形象和价值，对于本案来说也属于利好因素。 内外交通便捷，BRT直达市中心 地块内外向交通相对便捷。BRT、青洋路高架、8车道的东方路以及城际铁路戚墅堰站构成了区域内外向交通网络，十多分钟就可以直达市中心，去周边城市也较为方便。 配套设施有所欠缺 地块周边目前基本没有配套设施，无论是生活、教育还是商业等都要到市区或者戚墅堰老城区，区域配套设施尚待完善。 东方西路 目前的青洋路高架 小商品城 本案 优势amp;机会 地块规模较大，有一定的规模优势。 内外向交通相对便捷。 项目南面为一条小河，有一定的水景资源。 规划利好，属于戚墅堰重点发展区域。 戚墅堰新城区仍处在高速发展之中，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。 劣势amp;威胁 非主城区，区位属性相对较差。 周边配套设施匮乏。 东方路和青洋路都为主干线，会有较大的噪音污染。 国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。 周边仍有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。 对于项目自身的思考： 发扬优势，克服劣势 淡化项目区域属性 增强自身配套设施 绿化景观弱化噪音 抓住机会，迎接挑战 优化项目产品组合 强化项目自身品质 提高产品的附加值 有效支撑项目售价 投资止跌回升，信心有所恢复 2010年1-#0046995月份常州市共完成房地产开发投资133.9亿元，同比增长18.9%，止住了2009年开发投资下滑的态势，而且1-#0046995月份增速仅较1-3月份还有所上扬，新政对于投资市场影响并不明显。 施工面积涨幅回升，潜在供应庞大 2010年1-#0046995月常州商品房屋施工面积达到2340.7万平方米，同比增长9.3%，增速较1-4月份提高2.4个百分点。 施工面积的增幅增加一方面说明开发商的信心有所恢复，但另一方面也预示着后市的供应量会有较大幅度的增加。 供求大幅下滑，后市不容乐观 常州的楼市也明显受到新政影响，#0046995-6月份供应量和成交量的下降了左右，量能在3#0046995-4#0046995万之间徘徊，未来的供求情况不容乐观。 供应缺口依旧，价格相对坚挺 自09年10月份开始至今，常州一直处于供不应求的卖方市场，虽然新政后供应和需求量都有了很大幅度的下滑，但供求关系并没有得到根本改变，只是更趋于平衡。 供求关系决定价格，供不应求的市场使得常州房价依然坚挺，目前房价甚至略高于去年的水平。 宏观市场的认识： 新政影响，供求低位运行 卖方市场，房价仍处高位 房价难降，调控决心仍在 后续市场不容乐观，存在较大变数 东城明居 水晶城 名桂坊 公园壹号 东方福郡 凯旋城 蔷薇花园 竞争楼盘相对分散 项目周边竞争项目相对分散，除了水晶城和名桂坊之外，其余项目距离本案都有一定的距离。 小高层和高层产品为主，低密度产品稀缺 存量房源多为小高层和高层产品 低密度产品（别墅）仅剩1600㎡ 1#004699542#004699560 合计 高层 2.#0046995 102#004699560 东城明居 小高层、高层 2.2 280000 凯旋城 高层 2.4 1#00469950000 蔷薇花园 天宁区 小高层、高层 2.#0046995 118000 东方福郡 小高层、高层、别墅 1.3 #004699530000 公园一号 小高层、高层 2 120000 名桂坊 小高层、高层、别墅 2 242000 水晶城 戚墅堰区 产品 容积率 总建 项目名称 区域 周边项目产品雷同度高，多为小高层和高层产品，多层、洋房和别墅等低密度产品稀缺，区域目前存量仅1600㎡。 放眼全市来看，本案所在区域及竞争区域新北区低密度产品的存量也只有10万平方米左右，市场存在较大空白。 　 10#0046995-120 　 90 　 82 #0046995#0046995 东城明居 140-164 　 111-136 　 84-90 　 34-6#0046995 凯旋城 　 128 110-139 　 88-90 80 蔷薇花园 　 128 　 　 77 　 　 东方福郡 　 　 93-124 　 77-84