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土地价值看钱江新城 2008-7-14 钱江新城核心区位于钱塘江北岸，由之江路、清江路（西兴大桥）、庆春东路、秋涛路所围合的区域，总用地面积401.6公顷。 ??? 2007年5月30日，钱江新城板块绝版住宅用地以34.9亿元成交，可以说在三年内终结了该区域的住宅用地开发。该地块成交楼面价达到11759元/㎡ 创区域历史新高而成为“地王”。是何原因使得发展商们不惜重金争夺入驻钱江新城版图圈？钱江新城的价值何在？攻略机构通过对版图圈的张力评价及历年地价走 势针对房价高走的现象进行分析。 一、版图成长外部因素 01.中央商务区，城市的繁荣预期 ??? 钱江新城核心区的开发总量为820万㎡，其中以办公为主要功能的公共建筑面积就达到665.5多万㎡，拟建86幢高档商务写字楼、高星级宾馆。其中，核心区光三星级以上宾馆就设了14家。无疑成为未来中央商务区，这为该板块的增值能力加码助力。 02.区域位置优越 ??? 作为江景资源版块已经拥有了得天独厚的升值能力，相比九堡、下沙滨江新城等沿江区域，钱江新城与主城呼应关系最为紧密，直接受到主城南延辐射从而体现其作为沿江板块的核心竞争力。 03.高端住宅聚集区 　? 钱江新城核心区共有居住用地58.28公顷，规划户均面积为101.01㎡。考虑到钱江新城核心区的特殊性、开发过程中的不确定性，规划在总体控制的前提 下，并没有具体明确各住宅开发地块中套型面积90㎡以下住宅的开发比例。 为该区域住宅品级，产品打造提供了高端路线的先天支持。 04.配套趋于成熟 区域配套日趋完善，医疗、教育、日常购物及市政机构等已逐渐进驻。随着早期开发的项目逐步交付入驻，新增人流及原有人气的烘托，无疑为区域增值带来利好支撑。 二、区域土地市场走势 01.近年土地出让情况 关键词：开发用地稀缺 ??? 从03—07年钱江新城土地出让宗数分析，平均每年出让量为1至2宗。可见该区域可开发用地资源稀缺，一直没有大幅度的出让情况发生，同时应验物以稀为贵的定理，由于开发用地控制，造成区域房价提升。 ??? 从出让面积及规划建筑面积分析，2003年开始由于板块大力发展建设，出让面积总体量达到451亩，规划建筑面积为84.93万㎡，是近几年出让规模最大 的一年，07年虽有149亩用地，但建筑面积仅有48.8万㎡。规划建面呈现逐年相对递减而再次验证土地资源的缓步推出造成产品供应的稀缺而对房价有一定 抬升作用。 02.土地市场平均楼面价走势 ??? 从2003年成交的3宗地块楼面地价分析，分别为3980元/㎡，3850元/㎡、3866元/㎡，平均楼面价为3875元/㎡。一方面随着发展商们的看 好，另一方面由于区域楼盘的开发成熟度与配套预期逐步实现，楼面价逐步攀升至2007年11759元/㎡的高峰。短短4年相比03年增长203%。 三、区域房产市场价格走势 ? ??? 由于钱江新城开发楼盘较少，从工期推算03年取地的项目在05年左右发售，05年取地项目在06至07年发售。因此，以05年至07年销售均价作为结点比 对分析。2005年在售项目主要有水岸帝景公寓、林风花园等，区域价位在11176元/㎡左右。而06年开始楼盘入市量增大，并开始出现金色海岸、东方润 园等高端住宅拉动区域销售均价，同时区域内开始呈现中端、高端产品定位相对分化的格局。06年相对05年价格激增45%左右，达到16287元/㎡，07 年属延续06年的顺势提价，并非主要由于外部刺激导致提升，上涨幅度为8%左右。 四、结论 ??? 由于土地对房价格的影响并不会在短期内产生明显效应，但由于直接关系到开发成本的提升，地价的提升对房价底线产生抬高作用。以2年为跨度的时间段分析，从 历年房价与土地的走势交叉对比分析，03年取地的项目由于楼面地价相对低廉，入市价格与05—06年取项目的入市价约相差约5000元/㎡左右，可见排除 区域成长、市场预期提升等外部因素，土地的区位价值和供应量控制与房价的走势关联度非常高。