成本法整理讲义.docVIP

第二节　房地产价格构成二、开发成本开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：（1）勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费（拆除房屋和清运渣土等费用）或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。（2）建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。（3）基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水（给水、雨水、污水、中水）、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。（4）公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育（如幼儿园）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）、社区服务（如居委会）、市政公用（如公共厕所）等非营业性设施的建设费用。（5）其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。（6）开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。可以将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。其中，开发成本中本质上应归属于土地价值的基础设施建设费等费用，属于土地开发成本；开发成本减去土地开发成本后的余额，属于建筑物建设成本。公共配套设施建设费等费用视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配。三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如5%。因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。四、销售费用销售费用也称为销售成本，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价的一定比例来测算，例如为售价的4%。5个方面：1．应计息项目应计息项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用。销售税一般不计算利息。2．计息周期计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。3．计息期计算投资利息的一项基础工作是要估算建设期。在成本法中，建设期的起点一般是取得房地产开发用地的日期，终点是估价对象开发完成的日期，并由于一般是假设估价对象在估价时点时开发完成，所以建设期的终点一般是估价时点。当估价对象为现房的，一般是假设估价对象在估价时点时竣工验收完成。例如，采用成本法评估某幢旧写字楼现在的价值，根据现在开发建设类似写字楼从取得土地到竣工验收完成正常需要24个月，则估算该写字楼的建设期应为24个月。虽然该写字楼早已建成，但成本法估价要假设该写字楼是在估价时点时建成，这就相当于在24个月前就开始取得土地。 某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度，例如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是，有些费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分一般与计息周期相同。 4．计息方式 计息方式有单利和复利两种。 I＝p［（1＋i）n－1］I＝P×i×n六、销售税费销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费七、开发利润开发利润是指房地产开发商（业主）的利润，而不是建筑承包商的利润。第三节　成本法的基本公式一、成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：房地产价值＝重新购建价格－折旧上述公式可以根据以下两类估价对象而具体化：新开发的房地产；旧的房地产。二、适用于新开发的房地