河北唐山富丁国际公寓写字楼项目营销推广策划方案121p.pptxVIP

;PART 1 市场分析 PART 2 营销策略 PART 3 推广策略 PART 4 推广执行;PART1 市场研析;PART1 市场分析 ;PART1 市场分析 ;宏观环境;经济总量逐渐超过石家庄，成为环渤海区域经济第三大城市;人均消费支出增长速度低于收入增速，近年来增长加快。;高收入人群消费力强，奢侈品消费量大；;房地产市场走势 ;市场供应量;2008年市场供应量及存量;2009年市场供应量;价格现状及发展趋势;唐山2007-2008地产泡沫分析;环渤海城市目前人均供应面积;房地产价格角度测量唐山地产泡沫;房地产开发投资角度测量唐山地产泡沫;家庭收入角度测量唐山地产泡沫;家庭收入角度测量唐山地产泡沫;家庭收入角度测量唐山地产泡沫;PART1 市场分析 ;竞争对手——凤凰新城--梧桐大道;竞争对手——凤凰新城—鹭港;竞争对手——凤凰新城—香木林;竞争对手——凤凰新城—景泰翰林;竞争对手——同类产品—万达广场;竞争对手——同类产品—新华一号;工程信息;竞争对手——同区域产品—德誉馨苑;竞争对手——同区域产品—龙庭盛世;竞争对手——总结分析;;市场正在供应物业类型统计;客户需求分析—客户置业区域趋向分析;客户需求分析—物业类型趋向;客户需求分析--户型结构趋向;客户需求分析--户型面积需求;客户需求分析--户型功能需求;智能化趋向;客户需求分析—物业管理费接受度;客户需求分析—总结;PART2 营销策略;地理位置;项目现有销售户型;SWOT分析;项目定位;市场需求大;目标客群;客群定位;价格定位;官方统计参考; 截止2009年3月26日，进入09年以来第一季度唐山已成交商品房931套，均价5346.46元/平方米。其中三月份唐山已成交商品房446套，均价4632.02元/平方米。从市场成交量来看进入三月以来唐山房地产市场逐渐活跃，暂缓下行的趋势。从商品房成交均价来看，成交均价下调800元/平方米。所以市场的暂时缓解是由于房价下调的结果，前瞻市场不容过于乐观。 ;外部市场对入市均价的推导;核心均价推导方法： 通过“二级市场比较法”综合比准，推导出项目的核心均价。;客户比选项目;价格定位;市场打分因素：根据市场比较法，将项目的打分因素分为若干项，在不考虑市场时间因素、户型配比情况下进行打分 ;打分指标;根据调研报价推导产品入市均价;项目名称;根据市场已成交产品推导本案入市均价;项目名称;价格结论 针对金融政策，在推售安排上加以倾斜。 把握客户总价敏感点，实现溢价的同时保证速度，避免陷入今年的激烈竞争。 与区域外项目的比较中，保证价格与价值的综合优势，合理争取溢价。 我们建议把初期价格维持在现有价格暂不调整，后期随着市场环境的变化、销售状况以及对竞争项目更深层次调研适时加以调整。 注： 第一：由于最具外部价格参考的新华一号、万达广场、龙庭盛世等项目没公开资料，所以在对比外部价格的时候缺乏一些更具针对性的项目信息。 第二：在价格计算过程中缺乏本项目内部的剩余户型和前期销售情况的准确把握。综合以上原因价格的制定会有一部分误差。 ;产品改造建议;物业建议;基础智能化;推盘原则;PART3 推广策略;挑战;时代 标志;主题广告语;主题广告语-释义;LOGO;;;平面表现 ;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;关于LOGO 我们还想到了;;;接待中心建议;;;;PART4 推广执行;传播思路;传播方式-大众传播;传播方式-点对点传播;媒体选择;公关活动;阶段推广计划; 第一阶段（初期强推期）：点的延伸 推广时间：2009年4月-2009年7月 推广媒介：报纸、广播、网络、路牌 推广主题 ：以产品形象广告为主，树立项目品牌形象。;第二阶段（强销期 ）：面的扩充 推广时间：2009年7月—2009年12月 推广媒介：报纸、网络、公关活动 推广主题：以软性宣传为主辅以相关主题的公关活动，宣传项目的细节品质。 ;第三阶段（续销及尾盘期）：点对点的宣传 推广时间：2010年1月 推广媒介：报纸、直投、网络、短信数据库 推广方式 ：根据工程进度节点及销售状况配合公关活动，如业主联谊、封顶仪式 等活动. 在与目标客户互动的同时，制造良好的口碑，从而促进销售。;THANKS !