万科全装修住房发展历程及发展方向探讨李昊-山东房地产业协会.PPT

已进入装修阶段的水电改造，有开裂空鼓隐患 装修图与土建施工图纸不一致，造成墙体大量不规则开槽 部分装修房的质量问题（装修图未前置） 寒冰：客户更容易质疑销售承诺 9/16 地砖面采用密度板踢脚线吸水后变色变形 橱柜背板发霉 部分装修房的质量问题（材料选择） 室外阳台橱柜系统使用室内材料，今后一定会出现较多问题 外墙竹胶板仅仅半年后已经严重变形、老旧 部分装修房的质量问题（材料选择） 电源开关面板布置位置不合理，不方便使用 部分装修房的质量问题（细部设计） 空调孔设计标高偏高，冷凝水倒流\装饰线条与空调孔高度不匹配 原设计预留洞口 调整后预留洞口 部分装修房质量问题（细部设计） 手盆柜体与地漏位置冲突，部品尺寸设计与原有配套不交圈 部分装修房的质量问题（细部设计） 不同项目多类型的橱柜排水做法，渗漏异味问题较大 橱柜内给水接头？ 橱柜内燃气表的安装 部分装修房产品质量问题（安装工程） 寒冰：客户更容易质疑销售承诺 9/16 墙面涂料污染踢脚线，在保洁清 理踢脚线时，抹布会再次污染涂 料墙面 玄关柜划伤，成品保护不力 木地板大量涂料污染 铺贴石材成品保护不力造成污染 部分装修房的质量问题（成品保护） 外墙面不平整 公共楼梯有破损 外立面成活粗糙 公共走道的配电箱细部粗糙 部分装修房质量问题（外立面、公共部位） 建筑、结构、装修、机电图纸不交圈 有效装修工程不足 生产计划粗放，窝工、抢工较多 装修总包、有装修施工能力的总包、木作供应商、承包商等几类最关键资源紧缺，质量管理体系未有效运行 缺少采购计划、供方资源配置管理 渗漏、空鼓、开裂质量通病仍然存在 有节点工艺设计缺陷，细部观感粗糙 材料设备质量控制有漏洞，存在室内空气质量控制风险 变更、签证多 成本保护、保洁费用高 维保费用高 隐性的管理成本高 装修房产品质量粗糙 部分材料部品标准低 货不对板、虚假宣传 是否环保 装修房 客户视角 工程管理 供方资源 成本管理 产品质量 全装修住房需解决问题 客服维度6+2步伐 2011年“6+2步法”已申请了著作权 说明 C标真对首置客户强调功能性，B标真对改善型客户增加木作、石材强调品质生活，A标真对高端客户更强调奢华。 2009年万科集团建筑研究中心牵头研发A、B、C标精装修体系，为全面推行精装修体系奠定基础。 标准化产品研发是全面装修房推广的基础 A标装修标准 B标装修标准 C标装修标准 2016年推出整合主流产品为三条产品线：翡翠系、尊享系、幸福系。 16年新的尝试—建立全产品线 翡翠系 尊享系 幸福系 说明 全新精装修标准体系的搭建是建立在A、B、C标基础上的产品迭代，在关注产品品质的同时更多的提升产品的功能。 本着“尊重生活”的设计逻辑，依据当下人群的生活需求配置相应的功能配置，打造“享受生活”的全新精装修产品。 成本与采购体系 标准化开始给力规模经济 装修房通过标准化设计，缩短采购目录超过50%。协助合作伙伴提高生产效率、 降低采购成本，共同实现规模效益。09年开始突破采购价格高原反应。 万科全口径成本是零售市场6-7折。 例如：以700元/平方米装修标准计算，以90户型为例，每套装修房比零售市场总价预计节约36000元，按每年10万套装修房交付，预计万科比零售市场节约36亿。 A灶具 B洁具 集中采购助力多城市多项目全装修住宅的落地 供应链管理 全装修住宅有别于工装和家装市场，推动了行业变更。 橱柜供应商：中意橱柜、方太橱柜、优菲家具。 批量装修房供应商：深圳中天。 门窗：鞍山雨虹门窗 供应链深层次的整合在继续。 质量控制体系 集团层面：飞检、交付评估、验放指引表---两个工具一张表 飞检：08年12月开始第三方实测实量，至今7年，测量标准到A6版。催生一个行业，上海平大、深圳瑞捷。 交付评估：13年选取80各项目检测成绩，以平均分作为基准线，四年来底线要求大幅提升。 质量控制体系 两个工具一张表是集团提高质量的推手，一线公司重在系统管控以实现集团要求。 质量控制体系 两个工具一张表是集团提高质量的推手，一线公司重在系统管控以实现集团要求。 事后 事前 事中 项目策划 联合审图 样板引路 按图施工 过程记录 月度评估 交付评估 交付总结 PDCA 关键：施工方、监理方和万科方，三方统一的管理方法。部分公司成立了万科事业部。 寒冰：客户更容易质疑销售承诺 9/16 技术体系提效 以技术革新做到两提一减（提高质量、提供效率、减少用工）。 不空鼓、不开裂、不渗漏： 模板体系提升为钢模、铝模、系统配置木模。 薄抹灰体系替代水泥砂浆体系，隔墙采用高精砌块或隔墙板。