中海成都格林威治城商业项目物业运作建议.pdf

中海成都格林威治城商业项目物业运作建议 中海【格林威治城】是一个集商业、住宅、商务公寓为一体的复合性 地产项目，因商业部分先期推出，在商业部分运作时要充分体现其项目的 整体规模和文化优势。 商业地产成功运作，体现在两个大的方面：一是商业物业的成功销售；二是商业持续旺场经营。 商业物业的成功销售保证发展商开发利益，商业持续旺场经营利于项目的品牌塑造和物业的升值， 对后续物业的销售也有相当的促进作用。 要达到上述目的，商业物业的运作必须从四个方面销售、招商、商管、 物管入手，形成系统的运作思路。 商业项目的运作流程及关系示意： 成功销售 销 售 商业经营管理、物业管理 管理模式支持 招 商 促进 成 条 果 件 商业项目 支 支 后续物业销售、品牌 持 持 塑造 促进 招 商 根据双方前期交流成果，以下从销售、招商、商管、物管阐述。 一、销售板块 1 1 11、物业经营定位——明确物业租售情况 ※ 14＃、15＃、17＃1F临街商业预留部分保留单位，作为其2F承租商家的门厅，此部分商业 暂不发售； ※ 14＃、15＃、17＃暂不作留存资产位置上的考虑，根据实际招商情况再行定夺； 2 2 22、销售模式 针对投资者制定不同的销售模式以迎合不同的投资心里。投资自营的直接采用自然销售模 式；有的投资者对租金的要求比较理性，相对更看重收益的长期和稳定性，物业的升值空间， 则采用带租约销售，不承诺回报，通过招商引进品牌主力店实现销售；有的投资者看重投资保 障，则采用包租的形式销售；针对经营商家，有意向购买但前期资金压力较大的，采取租转售 形式，待经营旺场后再行购买。。。。。。 ※ 14＃、15＃、17＃以及16＃、18＃的1F非主力店位置所属商业按拟定的销售价格采用自然 销售，不带任何租约，业主可委托商旅公司招商； ※ 为了保障整个项目的规模档次，秩序化经营，有效避免后期杂乱经营状况，按照商业规划 的业态呈现良好的商业形象，14＃、15＃外街主力点所属物业必须采用带租约销售。无论 是投资自营还是委托租赁都必须符合预定的商业规划。在不承诺租金回报和租金补贴保障 措施情况下，招商必须要先行，在招商成功后再行销售，否则业权分散后无法有效管理。 ※ 上述2F、3F大部分商业均采用先租后带租约销售的形式，不贴补租金，转嫁租约，不提供 任何承诺保障，以品牌经营，长期稳定收益推广卖点； 带租约销售能为商家预先解决投资后，经营市场的风险，对物业的保值、增值有一定的好 处，有效地在商业业态分布上进行引导，一定程度上规避商业步行街容易形成地无序经营 和恶性竞争现象地出现。 ※ 根据实际销售和招商情况，对于少部分2F、3F主力店位置（约2000平米），在招商和销售 均不利的情况下，建议采取包租的方式销售。 具体做法：中海·物业管理商业经营管理部与业主建立委托经营租赁关系。物管公司 商管部按双方约定租金标准和支付方式向业主承付租金，租金标准以售价为参考依据制 定，保障12年—15年可收回投