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产业地产解读产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产 业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以 房产开发为基础，并根据城市规划发展的需要，有目的、有意识的培养某种产业，以进一步提高地产辐射力、影响力，成为城市经济的重要推动力。产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身 特征，突出体现于四大方面：1、 实现资源价值最大化产业地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与 其它资源整合,把土地开发升华为区域经济增长极的培育。比如高新科技产业地产项目，地产开发商不能 仅仅围绕地产利润进行开发建设，而要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境创造条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化。2、 注重产业环境营造产业地产的建设并不局限于产业发展必备的条件，而更注重营造适宜人居住的环境。3、 投资要求较高产业地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。由于注重以地产为基础，以 产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高。产业地产资金占用周期较长，并且不完全注重资金效益，而必须努力实现资源效益的最大化，因此产业地 产投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。产业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是产业地产大投 资的特点所决定的。这也为政府正确选择产业地产商确立了一把准尺。4、 基础设施作用关键基础设施建设是产业地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀 项目/企业的入驻。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。供水、供电、 通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。因此，产业地产在规划上必须充分认识到基础设 施对整个产业地产运营的关键作用，在成本投入上甚至应该向基础设施倾斜更多。5、 增值服务成为亮点近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。一、产业地产的四种开发模式目前，我国产业地产开发常见的模式有四种，即主体企业引导模式、产业地产商模式、工业园区 开发模式和综合运作模式。1、 企业主导的渐进发展模式主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，为实现自身更好发展， 首先通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区；其次，在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地再 开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略发展的需要，一方面又带动了同种产业的 聚焦，促进了整个城市经济的专业化建设。但是，相对于城市建设而言，该种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有建设速度慢、形成周期长、 缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化发展的主要模式。2、 地产商的直接开发模式产业地产商模式是房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道 路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地 产开发利润。产业地产商模式依旧是房地产开发模式，地产开发商与整个产业的结合不紧密，由于地产商的利 润来源点并不建立在产业的发展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。例如国际知名的物流仓储地产企业普洛斯。它专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中， 普洛斯的规模为行业第一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为“物 流房地产”，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管 理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是依旧是房地产开发商。3、 产业园区的协调开发模式产业园区开模式，是指在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、 百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引