观音山地块价值研判暨概念性策划建议.pptxVIP

观音山地块价值研判暨概念性策划发展构想前研报告 策 划 部 观音山村地块坐落在一片背山面水，风光秀丽，围绕在青山间的“风水宝地” 上，融汇着浓浓的乡村气息，朴素、淡雅、宁静。看四季，望滇池，听田野天籁，观风起之云涌，嗅田野之气息……。 而现实的它无法展现己身的天然美丽，那原本属天然之美，无法彰显自身价值，那原本属金玉之身…… 静静的沉默等待…………. 序 滇池西岸国际旅游度假区，规划面积预计达159.13平方公里的西山区高海路的“滇池西岸国际旅游度假区项目北起碧鸡镇，南至海口，沿环湖西岸一带。规划面积159.13平方公里，建设用地规划面积4290.16公顷， 地块空间概念1 高海路滇池西岸国际旅游度假区项目定位是，“国际四季文化生态型旅游度假区”，发展目标是“树立滇池西岸在创意民族文化领域的国际知名度，引领中国城市乐活养生时代的风向标，打造国际级复合型旅游度假区开发典范。” 红色“一环”为禁建区 白色“二环”为限建区 黄色“三环”为适建区 地块座西向东南，毗邻滇池控制线，在二环和三环之间范围内。 地块区域 观音山村区域 观 音 寺 地处滇池西岸，隶属西山区碧鸡街道办事处观音山村，紧邻滇池边，距昆明市区22公里，道路为高海高速和一条柏油辅路，交通方便，仅需15分钟便可到达市区。 东邻滇池，南邻海口，西邻安宁，北邻西华；四面高山环抱，境内丘陵起伏，地貌以丘陵兼具低山为主，坡度均在40%以下。 属于滇池西岸国际旅游度假区，其背靠西山森林公园，周边更有白鱼口康体旅游项目、小七十郎度假山庄、生态蝴蝶园、富善生态草莓基地，西华生态湿地等等旅游景点，是一个城市乡村游的好地方。 地块空间概念2 观音山公 墓 地块 植被及视觉景观 地块表面除了部分农业用地以外，保留了大量的原生态树林，其中面积较大的有三块， 是重要的景观资源，有较好的山景资源可以利用。 场地内多为当地居民种植的果树、菜地及原生树木，生长状况良好。 结合地块四至现状，环境特点，区域资源、对应政府政策导向 、 顺应乃至市场趋势潮流，我们来逐一求证符合的开发模式………………………… 大胆假设 小心求证 假设一：集度假休闲、旅游观光二合一的旅游休闲度假模式？ 似乎是最适应该地块的发展思路及开发方向或者说主题概念？，顺着这一逻辑我们来检索下昆明旅游休闲度假地产的发展情况。 【云南旅游度假趋势】云南目前处于由早期的观光旅游逐步向休闲度假转变，“高、大、全”将成为未来发展趋势 “高” “大” “全” 高端化 规模化 系统化 高尔夫、高星级酒店、高端会所等以往奢侈品逐渐“大众化”； 游客更加注重度假区高端氛围的营造； 小规模的、景点式的旅游区逐渐失去吸引力，同时会因盈利模式的单一而逐渐退出市场； 在规模化的基础上强调旅游系统的复合化，多元化； 能够满足各个年龄段阶层的多样化需求； 丽江旅游发展历程： 1994年-2008年，追求量的提升，主要为古镇观光游； 2008年至今，追求质的提升，兴建了大规模高档娱乐、商业设施。 昆明旅游发展历程： 早期主要为世博园、名族村、石林、九乡等项目观光游，现昆明周边已经兴建大量的SPA、高尔夫高端项目，旅游模式正在向休闲度假型转变 【云南旅游度假趋势】昆明作为云南省会，依托都市资源，随着周边高端度假项目发展，将从旅游中转集散地向高端休闲度假地转变 思考：本项目与昆明周边度假市场的竞争机会在哪里？ 【安宁区域】凭借距离优势及温泉资源，成为昆明后花园，但配套跟进缓慢，产品品质较低，沦为昆明中低端别墅区 距离昆明主城约30分钟车程 昆明后花园 日式金方温泉 天下第一汤 温泉心景 温泉山谷 虽然未来规划大规模休闲和生活配套，但进程缓慢，目前区域配套缺乏 项目 规划配套 进度 温泉山谷 高尔夫、商业中心、幼儿园、星级酒店、饮食中心 高尔夫运营 恒大金碧天下 9万平米包括铂金五星级酒店、会议中心、饮食中心、运动中心、健康中心、娱乐中心、商业中心等 商业中心开始运营 万辉星城 商业街、公园、学校、酒店、艺术运动会所，教堂等 幼儿园、超市开业 由于产品品质较低，配套缺乏，区域楼盘价格较低 楼盘 价格(元/㎡) 别墅 洋房 小高层 恒大金碧天下 8300 5000 4600 万辉星城 8000 5100 —— 温泉山谷 10000 6700 4200 保利宁湖峰镜 10000 5200 4300 宁湖春天 12000 5400 4800 【嵩明区域 》中信.星耀水乡】凭借自身强大配套、原生态湿湖泊区，打造“国际知名、国内一流’的国际旅游休闲度假胜地”但周围配套缺乏，系依靠自身完善。 中信.星耀水乡项目位于嵩明县杨林镇嘉丽泽农场内。距离昆明市中心约55公里，总体占地面积大，建筑少，但其住宅可用地较少，所以导致住宅区建筑密度较大；别墅朝向较为杂乱