无效协议合同的补正.docVIP

无效合同的补正 1、国有土地使用权合同 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，在国有土地使用权出让中，涉及合同效力补正的情形有以下几种： （1）如果开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。但是，需要注意的是，前述合同并非绝对无效，按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）的规定，在本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。因此，在解释实施前，由开发区管委会作为出让方签订的土地使用权出让合同的效力待定，如果在起诉前经过代表国家行使土地出让权的市、县政府土管部门的追认的，则补正合同效力，合同有效，如果未获得其追认的，则合同归于无效。 （2）如果国有土地使用权的转让方未取得出让土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权，在起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，则定合同有效。 （3）如果土地使用权人在未经有批准权的人民政府批准的情况下与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，该土地使用权转让合同原则上无效。但是，如果在起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，则合同有效。 （4）合作开发房地产合同的当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，原则上合作开发房地产合同无效。但是，如果在起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，则合同有效。 （5）在合作开发房地产中，如果土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，原则上合同无效。但是，如果在起诉前已经办理批准手续的，则合同有效。 2、城镇房屋租赁合同 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在城镇房屋租赁活动中，涉及合同效力补正的情形有以下几种： （1）出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建设的房屋租给承租人的，双方之前的租赁合同原则上无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，合同有效。 （2）出租人将未经批准或者未按照批准内容而建设的临时建筑租给承租人的，双方之间的租赁合同原则上无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，合同有效； （3）对于租赁临时建筑的，如果租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分的合同内容无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，则延长使用期限内的租赁期间有效，继而合同有效。 （4）如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定，未办理登记备案手续的，合同未生效。但是，如果当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，则合同有效。 3、建设工程施工合同 （1）根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”）的规定，在建设工程施工合同中，如果承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同的，则合同原则上无效。但是，承包人在建设工程竣工前取得相应资质等级，则合同有效。因此，承包人可以在建设工程竣工前取得相应资质等级的方式补正合同的效力，以促使其有效。 （2）如果建设工程施工合同具有《解释》第1条规定的情形的，则建设工程施工合同无效。但是，按照《解释》第2条的规定，即使建设工程施工合同无效，但是如果因该建设工程施工合同下的建设工程如果经过竣工验收合格的，则承包人可以按照合同的约定请求支付工程价款。笔者认为，此种情形亦为合同效力的补正。无效建设工程施工合同中的施工方可以通过交付合格的竣工工程来补正合同的效力，并依据合同约定获得相应的价款。 4、商品房买卖合同 在商品房买卖活动中，如果出卖人未取得商品房预售许可证明就与买受人订立的商品房预售合同，商品房预售合同原则上无效。但是，如果出卖人能够在起诉前取得商品房预售许可证明的，商品房预售合同则有效。劳动合同编号：_______________ 商贸有限公司 劳动合同书 甲方： 泰安玉都商贸有限公司 通讯地址：泰安市天龙国际大厦A座1303室 法定代表人或主要负责人： 乙方：________________________________（以下称“乙方”） 身份证号码：□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 住址：_________________________________________________ 户籍地址：_________________________________________________ 联系方式：_____________（