抵押-质量工程.PPT

房地产转让的程序 二、新旧条例的区别 （四）程序不同 　　新条例：（20个步骤） 10、市、县政府作出征收决定，并及时公告。同时收回土地使用权，进行宣传、解释。 　　11、被征收人对征收决定不服的，可议可诉。 　　12、征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；房屋征收部门书面通知有关部门暂行办理相关手续；暂停期限不超过1年。 　　13、被征收人协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，通过多数决定，随机选定等方式确定。 　　14、房产评估有异议的，可申请复核评估。仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。　　　 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 二、新旧拆迁条例的区别 （四）程序不同 15、选择补偿方式（货币补偿或产权调换）。 　　16、签订补偿协议。支付搬迁费、安置费或提供临时周转房，造成停产停业损失的，支付补偿费用。同时对被征收人给予补助或奖励。 　　17、补偿协议签字后，一方当事人可起诉不履行的另一方。完成搬迁。 　　18、在签约期限内达不成协议，或所有权人不明确的，市、县政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 　　19、被征收人在法定期限内既不复议也不诉讼，又不搬迁的，市、县政府申请人民法院强制执行。 　　20、建立房屋征收补偿档案，将分户补偿情况在房屋征收范围内公布，审计机关加强监督，并公布审计结果。 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 二、新旧拆迁条例的区别 （五）强制执行的适用范围、申请法院强制执行的主体、前提条件不同 　　旧条例：市、县人民政府责成有关部门强制拆迁或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。前提条件是被拆迁人或者房屋承租人在裁决的搬迁期限内未搬迁的。（第17条） 　　新条例：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。取消了行政机关自行强制拆迁的规定。（第28条） 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 三、国有土地上房屋征收补偿 房屋征收补偿的概念 房屋征收人依法对被征收人因房屋征收所遭受经济损失所给予的合理弥补 对象：被征收房屋及其附属物的所有权人 房屋征收补偿的形式 货币补偿：在征收补偿中，经征收人与被征收人协商，被征收人放弃产权，由征收人按市场评估价为标准，对被征收人进行货币形式的补偿 产权调换 ：征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权，并按征收房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 四、国有土地上房屋征收安置 房屋征收安置是房屋征收人因拆除被征收人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用 安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被征收人的房屋安排，解决使用权问题 一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式 房屋征收安置给予的补助 搬迁补助费 临时安置补助费 停产、停业补偿费 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 四、国有土地上房屋征收安置 新条例征收补偿费用包括： 　　（1）房屋补偿费用，即被征收房屋的价值。搬迁、临时安置费、停产停业损失； 　　（2）补助和奖励。补助主要针对特殊困难群体（穷人），奖励主要针对配合政府搬迁的被征收人（听话的人）； 　　（3）政府用于建设产权调换房的建设成本； 　　（4）委托实施单位的工作经费。 专户存储中的“专户”，指建设单位的专户。达成补偿协议后，商业银行经房屋征收部门、建设单位和被征收人三方签字后，将房屋补偿费用划转到被征收人名下。 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 四、国有土地上房屋征收安置 房地产价格评估机构的选定也经历了反复。第一次征求意见稿曾规定，“房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。”第二次征求意见稿则删除了上述规定，代之以“房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。” 　　目前的规定则为，“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。” 第三节 国有土地上房屋征收与补偿 一、房地产交易概述 房地产市场 广义 狭义 分类 房地产一级市场 土地使用权出让市场 房地产二级市场 房地产开发经营市场 房地产三级市场 房地产调剂市场 第四节 房地产交易 一、房地产交易概述 房地产交易的概念 “本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。” 《城