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第三节 房屋权属制度 （二）专有所有权、共有所有权、成员权 1．专有所有权 专有所有权是指建筑物区分所有权人对专有部分享有的自由使用、收益和处分的权利。 （1）专有部分的范围：区分所有建筑物的专有部分与其他专有部分以共用墙壁、地板、天花板等相隔离，但具体如何区分，物权法未加区分。 第三节 房屋权属制度 （2）专有所有权的限制： 1）权利滥用禁止。 2）住宅用途变更禁止。 物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 天河南路住改商问题。 第三节 房屋权属制度 2．共有所有权 共有所有权，是指区分所有权人对建筑物共有部分占有、使用、收益的权利。 （1）共有部分的范围： 共有部分，是建筑物专有部分之外的其他部分，还包括建筑物的附属建筑物和附属设施。 （2）全体共有部分和一部共有部分 全体共有部分，是指由所有业主共有的部分。 一部分共有部分，是指由部分业主共有的部分。 第三节 房屋权属制度 （3）问题 1）道路、绿地和物业服务用房 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2）车位、车库 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 3）天台花园 4）会所 第三节 房屋权属制度 （4）特征： 1）从属性。第72条第2款：业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 2）不可分割性。 3）权利与义务的独立性。第七十二条第1款：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 （5）共有部分的维修 第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第三节 房屋权属制度 3．成员权 成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物之构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。 （1）特性 1）独立性。 2）从属性。 3）永续性。 （2）成员权人的权利：A、参加区分所有权人会议并行使表决权；B、参加订立管理规约；C、选举及解任物业服务；D、请求权。 （3）义务：A、遵守管理规约；B、执行区分所有权人会议决议；C、接受物业服务义务。 第四节 房地产相邻关系 一、房地产相邻关系概述 相邻关系是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系。 二、相邻关系的内容 （一）权利的扩展——相邻权人对邻地权利的积极利用 1．必要通行权。（1）须不动产与公共道路没有直接联络。（2）须确有从相邻不动产通行的必要，并且该情形并非不动产权利人任意行为所致。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第四节 房地产相邻关系 2．管线设置权。八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 3．施工临时占用权。 4．用水权、引水权、排水权。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 5．搜取物品进入权。 第四节 房地产相邻关系 （二）权利的限制——相邻权人对邻地的消极限制 1．通风、采光。第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 2．环境保护。第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 3．危险防范。第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不