2012房地产估价师考试《案例分析》真题及答案(网友版).docVIP

2012房地产估价师《案例分析》真题及答案(网友版) 网友版1 　　1、某人欲购买一商铺，委托估价机构估价，收益率按银行定期存款利率计算。问：该估价属于什么类型的价值(参考答案：投资价值)。可采用何种方法估价，说明基本步骤。 　　2、某人有某小区临街一楼一套住宅，规划部门原则同意一层住宅可以改为商业用途，此人已经申请;估价机构经过查看，可以拆改承重墙外的部分墙体，进行改造。 　　问：如对上述住宅按照最高最佳利用原则进行估价的假设前提是什么。参考答案：改变用途。 应具备什么条件，改变用途后的价值—后续改造成本及利润改变用途前的价值 (注：指出错误，参考答案：应考虑改变用途应缴纳的土地费用和相关手续费) 　　3、甲公司有一块临河的住宅用地并进行河景住宅开发，与之相邻的乙公司有一块仓库用地。甲、乙签订了合同，约定乙公司不能建设高层建筑而影响甲公司的河景住址，甲公司支付乙公司相应的费用。之后乙公司将土地装让给丙公司，但未将与甲公司签订相关合同的事告诉丙公司。丙公司建设高层建筑，甲公司声称该高层建筑影响了其开发的河景住宅，要求赔偿。 　　问：(1)甲、乙之间属于何种物权关系。参考答案：地役权(2)甲公司的业主和甲公司的索赔对象分别是谁。参考答案：甲公司和乙公司(3)甲公司的索赔价值包括什么。参考答案：物业价值的减损+原来支付给乙公司费用的本息 　　4、A、B两栋写字楼物业位于同一区位，交通、周围景观、配套，建筑外形相近，A为估价对象，B为可比实例，B的租金远远低于A。 　　问：(1)那些原因可能造成B的租金低。参考答案：租金构成、物业管理、租户构成、内部设施 　　(2)B应做哪些方面的调整。参考答案：实物状况调整、权益状况调整 　　5、某一酒店，已知经营收入、运营费用、市场平均利润率，该酒店的装修是其特色，占营业收入的5%，问：(1)该酒店的营业利润是多少。(2)估价人员实地查勘时，不需要关注哪些因素。(选项记不大清楚了，只记得我选的是采光通风) 　　6：找错题：关于一栋商业用房(含车库)的司法鉴定估价报告。我选出的错误大致有：目录缺少估价师注册号;估价假设前提中未对商业面积中的100平方米的加层面积的权属进行必要的分析和说明;计算某项费用时，有效毛收入的数据选错了;估价方法选用中的公式与测算中的公式不符;出租空置率应选用市场平均空置率;未考虑租约限制;致估价委托人函中对估价原则和依据的陈述过于简单;估价师声明中对责任的承担不准确; 　　7、对某房地产进行估价采用了市场法和收益法，市场法估价价值收益法估价价值。 　　问：(1)哪些因素不可能造成收益法价值市场法估价价值。(答案和选项记不清了，好像是选的：通货膨胀) 　　(2)如两种方法估价均正确，什么原因可能造成市场法估价价值偏低。参考答案：物业销售市场清淡 网友版2 　　2012案例考试的几道题，详细的原题记不太清楚了，主要意思还记得。 　　问答题1：A,B两座写字楼位置 规模 外部形式均相同，可A与B的租金差异很大， 　　问：1 、造成A B两座写字楼租金差异的原因。 　　2、若在市场法计算中以B作为可比实例求取A的租金，应对B的租金做哪些调整。 　　问答题2：由于道路建设需要对一个地段的屋进行征收，甲的房屋是在此次征收范围内的一处独门独户的房屋，甲委托房地产估价机构对其房屋及屋内装饰装修价值进行评估，评估结果出来后甲对评估出的房屋价值没有异议，但对装修价值评估结果仅有15万元不满，甲认为3年前他实际装修花费30万元，估价结果偏低。经复核，原估价程序和估价结果都没有问题。 　　问：1、若你是估价师该怎样向甲解释 　　2、装修价值一般应采用那种估价方法估价?估价技术路线是怎样的 　　问答题3：某人欲购买一个商铺，委托房地产估价机构为其评估该商铺的最高购买价格，他要求的期望收益率是银行贷款利率。 　　问：1、此次估价是鉴证性估价还是咨询性估价，评估的价值类型是什么? 　　2、写出估价技术路线 　　改错题：(这道题记得很模糊，大家不要较真) 　　一个小区的土地使用权性质为出让，土地用途是综合用地，为改善小区所在地区的商业购物状况(反正是这个意思)，政府规划部门允许将该小区临街楼宇一层由居住改为商铺，由于周围其他人的一楼住宅均已改为商铺，某人也想将自己的临街一楼住宅改为商铺出租，变更登记手续还未办下来，他委托房地产估价机构对自己的此处房屋进行评估。房地产估价师根据最高最佳利用原则对其进行了估价。 　　最高最佳利用原则的定义(考试时我对了理论课本，这里没错误) 　　1、法律上允许：(记不清了)意思就是政府允许将该小区临街一楼改为商业用地，所以用途按照商铺估价(我改成应按证载用途估价) 　　2、技术上可能：(这里最纠结，看不出问题)，所有权人委托的施工单位对房屋进行查看后认为除承重墙外其他墙