中外资产评估准则郭化林第8章澳大利亚与新西兰资产评估准则幻灯片.pptVIP

第6章 评估基础 总的原则是，评估师应该反映所有与他或她在估值中的相关问题。除非有其他事项指示评估师，在他或她的职业判断中，评估师需要利用这种查询去确认可能的污染程度。 查询可能被评估师着手利用，这个查询是用户对土地现在和过去评估程序的代表性的部分，包括相关政府部门的查询。查询的类型将因任何污染的初始现场证据或在当地和用户使用者提出的证据而定。由于有关相邻财产可能引起污染的相关证据，需要引起注意和考虑。 在所有情况下，如果一个问题被确认是在他/她的能力外，评估师有义务去告知客户。贷款人有一种倾向，有时为了保险，会问评估师一些专业性的问题，有时这些问题评估师并没有能力去回答。在这种情况下，评估师应当小心不要使自己承担责任，只是因为指令意味着需要提供服务。 第7章 对价值的影响 一个评估师不愿意去获取环境审计方面的技术，因为它需要详细的技术知识和分析。因污染造成的价值的减少通常是可以通过相同的方法和技术衡量的。这些方法和技术是用来从其他方面衡量损失和减值，例如残余和“前、后”的估值。评估师应当知道，补救措施后财产的市场价值，可能小于工作的成本，或者因为各种原因，大于或小于统计之和。 评估师考虑的成本包括：（1）清理污染的现场；（2）有效的污染控制和管理措施；（3）重新设计生产设施；（4）违规行为处罚和民事责任；（5）未来的赔偿保险；（6）因避免污染，而迁移到另一个附近的地点；（7）控制从其他地方来的移民；（8）对一个地点的常规检测。 评估师应该考虑到其他因素：（1）污染或危害的源头能够成功的和经济的被消除；（2）污染或危害不能完全的被消除，但能被覆盖或是包含能够使得资产适应于特定形式的应用；（3）他有可能以任何方式减缓污染或危害的影响；（4）针对现在的使用或者可选择的使用用途，污染和危害对房地产的市场价值没有影响；（5）有一个负值可能存在，特别是有一个权利当局有权利采取行动和指控“主人”。 在这些情况下，然而，它可能会消除源头或改正污染和危害的影响，然后报告的估值可能考虑到市场的相关观点所估计的成本，这样消除或与其作用融合在一起改正会影响市场价值。例如：（1）无法影响一个完全的“治愈”；（2）特征；（3）治疗失败的风险；（4）对干扰的补偿和享有资产的减少或相邻的地点；（5）立法或补救标准改变的风险；（6）降低选择使用地点的范围；（7）不确定性。 这需要避免在公司账户上重复记账。如果公司已经提供了需要清除的或有负债，评估师便不需要在评估中做出扣除。在合适的时候，评估师应该对实体的管理者进行咨询。 被污染的土地不只影响业主财产的市场价值，也会影响租赁估值和以租赁为目的的不动产所有权的价值，还影响租赁权益的价值评估，它通常取决于在租赁中具体的措施。考虑内容包括修复契约和服务费的规定，这与两个地点和建筑物的物理状况有关，通常提供假设所有租户的契约和法定要求已经遵守，房东是否可以和希望拒绝申请转让或者因违反契约而反对发放新的租赁。 并购估值和处置（包括让）可能引起类似的考虑。此外，潜在的购买者的成本采购报告可能的污染可能会限制利益，导致供应商决定采购调查的潜在买家的信息，谁能够，但是，需要考虑对他们的法律责任方面的供应商的报告的程度。购买企业的资产作为一个持续经营可能需要赔偿有关过去的亏损，这种需求可能影响了估值。潜在的可用性的无偿援助，在对废弃的土地的特别项目，在准备估值中政府机构的作用需要作为重要的因素去考虑。 六、业务重点和客户关注 （一）专业活动 （二）报告、内容及编制 七、客户关注 八、评估备考 第四节 澳大利亚矿资产评估准则 一、澳大利亚矿资产评估准则简介 （一）制定的目的 （二）发展历程 （三）适用范围 二、The VALMIN Code的主要内容 （一）基本原则 1．实质性原则 2．胜任性原则 3．独立性原则 4．透明性原则 第四节 澳大利亚矿资产评估准则 （二）报告的目的和适用性 （三）评估人员的管理 1．专家的界定 2．专业人士的界定 3．对专家和专业人士的管理 （四）委托方及委托评估 1．委托方 2．评估委托 （五）评估方法 （六）评估价值及价值属性 1．评估价值 2．价值属性 第四节 澳大利亚矿资产评估准则 （七）评估报告类型与评估报告内容 1．评估报告的类型 2．评估报告内容 （八）地租 （九）矿化、资源和储量 （十）采矿和矿石加工 （十一）数据和信息 （十二）现场勘查 （十三）投资和生产成本 （十四）销售收入 （十五）财务 （十六）股票市场和经济条件 （十七）风险 第6章 贷款的潜在问题 6.1贷款人有潜在风险。贷款人因土地污染存在的潜在风险如下：抵押品的市值损失（财产）；借款人因为清理费用，罚款或无力继续经营活动，无力偿还贷款；贷款者有责任跟随抵押贷款止赎的清理费用，进入抵押权人