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GIS———房地产估价业的信息化基石 阎占斌 　　近年来,随着我国房地产业的蓬勃发展,房 地产评估业务也得到了长足的发展。据统计, 到目前为止,全国各地大大小小的房地产评估 企业有数千家,从业人员也有10余万人。专业 房地产评估已成为量化资产的主要手段和依 据。然而,由于传统的评估业中对评估资产相 关信息掌握不全面、获取不准等因素,评估业务 自身往往不能客观、合理、公正地评估物业价 格。究其原因,由于对评估物业周边环境信息 缺乏了解,而使估价师在工作中很难有个完整 正确的参照,而导致评估价不能准确反映其实 际价值。传统估价业中的凭经验和手工作业等 低效率的工作方式已难以适应在IT浪潮席卷 的信息时代的要求。而GIS(Geographic Infor- mation System)地理信息系统,以其庞大的数据 库技术,高超的计算机图形处理和空间分析能 力将为现代房地产估价师们提供一个“高、大、 全”式的信息技术平台,使房地产估价业插上信 息化的翅膀腾飞。 GIS作为一种特定的空间信息系统,它是 以采集、贮存、管理、分析和描述整个或部分地 球表面与空间和地理分布有关的数据的空间信 息系统。GIS一般主要应用于国家和城市的土 地资源及城市规划等领域,基础数据信息完全 由国土管理和规划勘测等部门采集和使用。但 随着科技的发展和政府信息资料的公开,GIS 已逐渐进入各个行业,特别与地理、区域等密切 相关的房地产业。 世联地产顾问(深圳)有限公司凭借其近 10年的估价经验积累,和已拥有20多万条的 估价案例信息查询系统、2000多个房地产项目 资料、十几万套房的详细数据,逐渐形成了一套 自成一体的信息系统。结合GIS技术,世联地 产进行了一次有益的尝试———大胆将GIS运 用于房地产估价领域,最终利用GIS技术和房 地产估价理论建立了一套行之有效的估价信息 系统。简称“世联GIS估价系统” (WUREAGIS) 该系统具备三大主要功能 一目了然的GIS图形查询 GIS系统可提供路网、路名、片区、花园小 区、公交、学校、超市、市政单位、银行等的背景 资料查询,可实现“物业配套信息”的自动查询。 并且所有的查询均可在图上定位,做到“一目了 然”。 自动估价功能 住宅物业自动估价:在世联公司二手楼数 据库的平台上,根据统计学原理和平差理论,在 市场比较法的基础上有所突破,引用RP值 (Reference Price)概念,通过计算机从物业档案 和交易案例数据库中调用与委估物业相关的数 据进行分析,在很短时间内实现住宅物业的自 动评估。另外,世联GIS估价系统还可应用市 场比较法、收益法、成本法、基准地价法等评估 方法进行厂房、办公、土地等物业的评估,实现 了计算机辅助估价、自动计算估价结果、按国家 标准报告格式自动成文等功能。除此之外该系 统提供了根据物业坐标判断委估物业准确位 置、基于底层数据任意制作地图等众多辅助功 能,从而帮助估价师大大提升了专业判断和表 现能力。 其主要估价功能体现在:估价流程整合,办 公自动化;常规估价报告计算机辅助估价计算、 自动成文;自动任意搜索评估案例、区域配套信 息;住宅物业自动评估;估价统计(人员工作量 统计、公司业务统计、估价业务报表、客户统计 理。 在实际操作时,估价师在接到一项估价业 务时,在收集资料的初期就将基础资料录入系 统,估价的其他参与人在不同环节的具体操作 中可从系统中方便快捷地调用评估对象的基础 资料,或用基础资料自动生成报告中常用的表 格、文字说明、统计明细、比例图表等,这样既完 善了系统数据又保证了同一工作链上的工作准 确率和工作效率。 打造数据信息平台 经过近10年的估价经验积累,世联已拥有 20多万条的估价案例信息查询系统、2000多个 房地产项目资料、十几万套房的详细数据,GIS 系统可根据不同的查询条件,对大量的案例和 房地产项目资料进行统计分析。加上公司长年 累月地由估价师等专人进行基础数据维护工 作,从而保证了信息平台数据完整性、有效性和 及时性。 该系统优势明显 A、系统中空间数据用GIS控件米管理,属 性数据由SQL2000数据库管理系统来管理。 系统中空间数据与属性数据的连接直接利用了 GIS控件的有关功能,实现了由图到属性和由 属性到图的双向查询。 B、广泛使用数据字典、使系统具有通用 性、开放性和可扩充性并易于维护。 C、安全管理机制。对不同的用户有不同 的授权,采用程序动态管理。以人员———岗位 ———权限定义为依据,为全公司用户提供其权 限范围内灵活、安全的协同办公环境。 D、系统信息与公司业务互动发展:与公司 其它专业数据库系统在功能界面和数据信息上 进行无缝集成,通过业务功能系统的运行,实现 业务数据和档案材料在日常工作过程中的实时 更新和利用。 世联GIS