云南阿诗玛风情谷商业人文品质大盘项目营销思路销售推广策略.doc

云南阿诗玛风情谷商业人文品质大盘项目营销思路销售推广策略 阿诗玛风情谷项目营销思路 一、项目规划设计硬伤较多； 目前存在的问题 四、项目规划不合理性 五、项目前期造势不到位，项目知名度较低 二、项目无产权，销售难度增加 三、项目离景区还有一段距离。 目标梳理 我们推销什么？ 我们的开发目标是什么？ 商铺旺销旺租，利润最大化决定区域商业格局 探索开发全新的商业模式 提升置业公司阿诗玛的品牌影响力 快速回笼资金，建立轰动效应 问题？ ——客户为什么买商铺？ ——客户如何做出购买决策？ ——客户根据什么判断商铺价值？ ——本项目的客户是谁？ ——我们怎样做才能把商铺卖完？ 第一章：石林地产市场分析 第二章：项目分析 第三章：总体营销及广告策略 目标梳理 石林房地产市场分析 房地产市场 区域内旅游地产 第一节 市场分析 楼盘分布 大商家 巴江明珠领城 石林老街东门坊 凯旋城 中央金座 龙园 石锦邑城 上海恒联新天地花园 桃源水乡 彩云天地 云鼎·合院 悠然墅 世纪阳光 分析总结：城市房地产格局：房地产主要分布在“县城中心、新城核心区、旅游景区”三个片区，其中县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而新兴地产在向旅游景区及新城区转移。 鹿城广场 颐林尚都 阿诗玛小镇 书香门第 天奇花园 御云林 新兴地产在向旅游景区及新城区转移 县城区 平均租金区间 (元/天/m72） 2.2-2.5 1.2-1.6 均价在2万之间 商业市场相对成熟，人流量及商业氛围较好； 旅游风景区 商业 住宅 均价在0.4万—1.5万之间 受旅游客的影响较大，商业氛围较差；未来商业价值很大程度受旅游产业发展 产品集中以高层为主 产品以中低端产品为主 客户主要以县城、周边 乡镇自主、改善性 客户为主； 市场供应量逐步被 旅游风景区楼盘 所取代 均价在3800元/ 平米 产品别墅、休闲商业类产品为主 产品以高档产品为主 客户主要以县城、外省 昆明等区域的投资客为主； 产品供应量较大，社区及周边环境良好； 普通均价在4500元/平米,别墅均价7000元/平方米 县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显；未来城市中心逐步向旅游风景区转移 第一节 市场分析 楼盘分布 新城市中心 第一节 市场分析 老城区楼盘分析 商业占比大，产品多样化，以中低端项目为主，住宅类售价差距不大，楼盘集中 项目区域 项目名称 项目占地/建面 主力户型 项目物业类型 售价（元/㎡） 销售状况 老城 凯旋城 130亩/38万㎡ 85-221 住宅 3700 一期在售，二期待售 石林老街·东门坊 60.54亩/9.16万㎡ 产权式酒店：40-70 商业、产权式酒店 待定 待售 龙园 218.8亩/50万㎡ 100-120 住宅、花园洋房、公寓、别墅 3400-4100 在售 鹿城广场 149.87亩/35万㎡ 住宅：80-180；公寓：30-60 写字楼、商铺、高层 住宅：3700 商铺均价20000左右 待售 天奇花园 200亩/110万㎡ 95.73-330 别墅、住宅 别墅5600，跃层3700 尾盘 水石坊 49亩/8.39万㎡ 40-70 住宅、商业 待定 待售 石林商业步行街 14.73亩/2.2万㎡ 50-138 住宅、商铺 待定 待售 巴江明珠 22.6亩/9.38万㎡ 92-113 住宅、商业 待定 待售 第一节 市场分析老城区楼盘分析 供应数量充足,物业类型多样,配套设施匮乏,价格水平偏低,销售货包组合单一. 市场供应 在售楼盘:龙园、凯旋城和天奇花园，其中龙园为近期推出;待售楼盘:石林东门坊，水石坊，鹿城广场，石林商业步行街，巴江明珠等楼盘，总盘量估计约为60万平米左右。 货包组合 在售楼盘主要销售产品是住宅和商铺,写字楼\产权酒店\公寓均未推广,货包组合的产品过于单一. 配套设施 由于楼盘规模限制，大多楼盘缺乏社区景观、运动设施、休闲娱乐设施，如果推广中不加以引导，就不能对购房者产生影响。 物业类型 老城区楼盘物业多以高层、小高层、多层等相结，产品类型多样化，涉及商业、住宅、投资型公寓、酒店、写字楼等。 价格水平 普通住宅:3700元/平米,别墅:5600元/平方米,局部区域商铺:2万.市中心商铺租金最高:300元/平方米/月. 第一节 市场分析 县城中心价值分析 鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，住宅价格存在上涨空间 行政导向，依托县机关 配套成完善，商业氛围浓 核心驱动力 未来发展趋势 租金：2.2-10元/m2/天 .售价：2万元/