贵阳金钻世家行销策划案.docVIP

[金钻世家] (原贵阳“友谊大厦”) 行销策划案 厦门信地房地产营销有限公司（2005.4） 目 录 §分析篇 §策划篇 §推广篇 §合作篇 1.透视贵阳 2.楼市解读 3.项目研判 4.竞争分析 5.SWOT分析 1.透视贵阳 □ 筑城、林城、山水城 贵阳是我国有名的山城，简称“筑”，亦名“筑城”。市行政区域内有林地面积275万亩，森林覆盖率达31.7％，有“林城”之美誉。南明河穿城而过，甲秀楼风姿绰约，黔灵山郁郁葱葱，更有花溪、青岩、红枫湖等享誉省内外的国家级著名风景区，“山水之城”当之无愧 □ 首善之区——贵州经济制高点 2004年度，贵州省全省国内生产总值1591.9亿元，人均4216元；同期，贵阳市实现国内生产总值438．48亿元，人均12683元；贵阳以一己之力成就了全省27.54%的GDP产值，人均GDP更是高达全省的3倍有余，相对于其它省份上演的“双城记”乃至于“多城记”，贵州经济的“单极化”令贵阳犹如金字塔的塔尖，居于全省经济的制高点。 □ 首府聚集效应——强大的集聚吸附能力 对所属行政区域内外的资金流与人流，省会城市有着极为强大的引力和附着力。并且，在信息流、话语权和发展机遇方面，省会城市还往往拥有相当程度的垄断优势。这一点，在中西部省区表现得尤为突出，贵阳也不例外，其经济首位度之高、集聚能力之强，即使在中西部亦属少见。 □ 机构多维度重叠 贵阳的另一大特点是省会城市共有的“机构多维度重叠”现象，即各级政府机构、产业部门、工商实体和社团组织都在贵阳安营扎寨、密集驻点，从省级、地区级到市县级以及贵阳自辖的各级机关齐聚贵阳，蔚然大观。 □ 迈入千亿元城市俱乐部——贵阳的GDP之梦 关于GDP总量规划，贵阳市委03年指出了：2013年力争突破1000亿，初步构筑“大贵阳”框架；2020年力争突破2000亿，在全省率先实现全面建设小康社会目标。 为此，贵阳基本确立： 1. 城市空间走向：西北进，南延，东拓。 2.两城三星：“两城”，老城区和新城区，老城（包括中心区、小河、龙洞堡、二戈寨、三桥马王庙、新添寨、白云、花溪8个组团）， 新城（即金阳新区）;“三星”，即由清镇市区、开阳县城和扎佐镇组成的三个卫星城。 3.六大产业基地：磷化工基地、铝工业基地、西部药业基地、绿色食品生产加工基地、西部信息化产业基地、西部装备制造业基地； □ 超前消费型城市——热爱消费的贵阳人 贵阳几乎集中了全省的富人。 贵阳素有“小广州”之称,其紧随时尚潮流的速度及模仿能力，比之沿海城市毫不逊色。 有人这样形容：今天香港流行的时装，后天就穿到贵阳人的身上。贵阳人爱消费、甚至是超前消费由此可见一斑。 2004年，贵阳市城镇居民人均可支配收入达到8989元,人均消费性支出达6912.28元为我们在数据方面提供了佐证。 2. 楼市解读 □ 三大特征 城邦特征：不同于多数城市的环状发展模式，贵阳周边环山，城区拓展相对受限。因此，贵阳的房地产发展呈现一种众星拱月的模式，这势必造成两城区（云岩、南明）土地日显稀缺，土地价值日益彰显。 移民特征：基于贵阳在省内独一无二的区位优势、经济强势以及高度的心理认同，外地进筑置业者越来越多，并将持续延续这一状况。 高端特征：囿于储备土地的特点和开发成本的提高，高端产品将继续成为两城区（云岩、南明）的主导性产品。 □ 三大隐忧 调控隐忧：宏观调控的重点正向房地产业倾斜，受加息预期、税收调整、汇率变动等诸多因素影响，各地房地产均处于较大的不确定性中，贵阳作为省会城市，房价居于西部城市前列，其房地产市场难免受到波及。 需求隐忧：尽管房地产市场供需两旺，但需求增速开始表现出慢于供给增速的迹象。据统计，2004年贵阳市滞销的商品房面积达44万平方米，比上年同期增长99.37，商品房市场供给压力在未来几年将持续存在。 竞争隐忧：2005年两城区高层供应量激增，并且市中心高层的产品设计与产品定位基本雷同，同类产品扎堆比拼，使得竞争更为加剧。 □ 两大契机 地缘向心力：“城乡二元结构”下的城市化进程，不会因宏调而放慢“进城”的脚步。 经济吸附力：“官本位”下的GDP渴望仍将使贵阳在全省的经济地位继续强化和深化。 □ 板块扫描： 老城板块：占据有利的市中心位置，主要以高层为主，市区的代表楼盘有亨特国际、盛世花城、银海嘉怡花园、美佳大厦等。 郊区板块：小河区、花溪区、乌当区和白云区，依托价格、环境、规模抢占市场，代表楼盘有山水黔城、天骄豪园、颐和花园、阳光花园等。 金阳新区：以其高起点、高水准、现代化的城市规划备受市民关注，代表楼盘有碧海花园系列化组团。 城郊板块：包括三桥、大营坡、沙冲路和油榨街等区域，主要依赖性价比吸引眼球，代表楼盘有圣泉流云、贝地·卢加诺、丹枫白露、小石城