天津市东丽区华明示范镇“宅基地换房”政策解读.ppt

管理特色。新型小城镇的市容、环卫、绿化、物业等管理实行市场化运作，管干分离，社会监督，通过招标方式选择养管队伍。小城镇管理体制也要突出特色，形成以社区居民委员会、邻里和居民小组为主体的新型社区管理体制，努力建设管理有序，服务完善，环境优美，文明祥和的新型社区。 七个步骤： 区县政府组织编制小城镇建设总体规划和土地整理复耕规划及年度实施计划，报上级政府审批。 组建小城镇开发建设投资机构，作为投融资主体，按照市场化原则，负责小城镇建设。 区县政府向土地行政管理部门申请小城镇建设用地周转指标，用于小城镇建设，后以原村庄宅基地整理复耕后的土地予以抵还。 拟迁入小城镇的村民向村民委员会提出以其宅基地换取新建小城镇住房的申请。村民委员会制定村民宅基地置换住房办法提交村民代表大会或村民大会通过。村民委员会与村民以宅基地换房的协议。村民委员会与小城镇开发建设投资机构签订本村村民以宅基地换房的总体协议。 农民住宅建成后，由小城镇开发建设投资机构交付村民委员会，有村民委员会进行分配。 农民搬迁完成后，由村民委员会负责组织村民对宅基地（包括村庄建设用地）进行整理复耕，由市土地行政管理部门组织验收。 复耕出的农用地除用于抵还建设示范小城镇借用的建设用地指标外，其余的建设用地指标，在符合土地利用总体规划的前提下，经批准可以调剂使用。 六个效果： 节约和集约利用土地。通过以宅基地换房，对腾出的宅基地进行整理复耕，可以节约大量土地；通过提高小城镇建设的容积率，可以增加土地使用的集约度，从而实现土地资源利用的最大化。 有效节约能源、资源。通过以宅基地换房，实行撤村并镇，可以改变过去那种“村村通”模式，从而节约能源、资源。 增加就业岗位。依托小城镇建设可以加速工业和服务业的产业集聚，带动农村工业化，促进农业产业化，增加更多的就业机会。由于人口的集中，必然增加消费需求，扩大市场容量，增加就业岗位。 增加农民收入。通过以宅基地换房建设小城镇，可以使农民从土地中获得收益。以华明示范镇为例，农民平均现有宅基地0.5亩，估价3-5万元，到新建小城镇置换一套80平方米住宅，价值超过20万元，农民家庭财产大幅增加。同时，农民迁入小城镇后，就业更多地向二、三产业转移，收入将明显提高。 使农民共享城市生活方式。农民进城变为市民，不仅居住条件得到改善，而且生活环境、生活质量、文化品味、社会服务等方面都会发生根本性改观。 逐步缩小城乡差别。以宅基地换房推进小城镇建设，进而推进农村城市化进程，将会从根本上促进城乡差别缩小，城乡二元结构矛盾的解决，最终实现城乡统筹发展。 八大创新： 农村土地流转制度创新。建立存量集体建设用地的调整与置换制度。在不增加建设用地指标的前提下，先由市土地行政主管部门供给小城镇建设用地周转指标，在一定时间内以整理复耕的宅基地偿还，实现占补平衡、耕地不减，以利于土地使用权的有偿流转和土地的集约使用。 小城镇管理体制创新。完善小城镇政府的经济和社会管理职能，强化公共服务职能，规范公共管理行为，建立精干高效、运转协调的基层行政管理体制和运行机制。 小城镇管理方式创新。小城镇的市容管理、环境卫生、园林绿化等实行统一领导、属地管理、公众参与、市场运作、社会监督，做到政事政企分开、管干分开。 农村集体经济组织形式创新。以宅基地换房撤村并镇后，仍然保持原有的农村集体经济组织，保留农民集体经济组织成员身份不变。通过社区股份合作制将农民组织起来，把土地承包权和剩余资产变成股权，使社区股份合作制成为农民稳定就业的一个重要载体，实现农民的劳动联合与资本联合，逐步实现共同富裕。 小城镇投融资方式创新。改革以政府直接投资为主导建设小城镇的投融资方式，积极推行以宅基地换房为手段的“以地生财，以城养城”的做法。通过组建政府性投资平台，以土地融资形成主力资本进行项目开发。同时，利用市场手段，采取多种筹资方式，形成多元化投资格局。 小城镇综合执法体制创新。借鉴香港“一个警察管到底”的执法形式，按照精干高效的原则，有一个综合执法机构统一负责小城镇行政执法，也就是“一支队伍管全部”。 小城镇社会保障制度创新。建立多层次的小城镇社会保障体系。政府加大农村社会保障的投入力度，从困难群体入手，逐步扩大保障范围，缩小城乡社会保障水平的差距。同时，按照市场化运作的原则，引导和鼓励企业及其他用人单位直接参与入住小城镇农民的职业技能培训工作，搭建城镇社区就业平台，使更多的农民上岗就业。 政策创新。政府相关部门围绕以宅基地换房制定相应配套政策，保证工作顺利开展。如对土地出让金政府纯收益及土地交易契税全部或部分返还；对置换出的土地收益主要用于农民住宅建设和基础设施的投入；耕地占用税在一定时间内返还；五年内对坐落在小城镇规划建设区域内的新建企业，其交纳的各项税费，市、区分享部分全部返还，上述资金由小城镇实行专户储存，