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阳光都汇营销企划方案 第一章 区域市场研究 第二章 项目市场定位策略 第三章 项目市场推广策略 第四章 项目行销策略 视觉表现 前言 2005年龙岩房地产市场进入一个全面发展的阶段。随着以“水韵华都”、“恒心绿景”、“美域中央”为代表等楼盘相继启动。龙岩房地产项目开发逐步升温，市场进一步激活，各开发商也不同程度引入开放地区较为先进的规划及营销理念，使得市场进一步规范与成熟。在此背景下，家乐园地产交易城项目蕴育而生。由于较好的地段以及特殊的品质定位，本案势必在龙岩房地产市场上掀起新一轮冲击波。 本案的实施，在面临机遇的同时，也必须面对激烈的市场竞争环境。房地产市场调研企划，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和综合性分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势，制定公司销售计划，为拟订经营策略提供参考与建议。进行竞争楼盘调查的目的是为了更好的了解竞争项目的规模、市场定位、价格水平等因素，识别竞争项目的优势、劣势，分析其成败的原因，确定本案产品在市场中的位置，以及接受度，从而协助本项目制定相应的价格策略、项目定位、目标市场定位、销售推广策略等，以便做到知已知彼，百战不殆。 正因此，我们为开发商（家乐园地产）的胆识与魄力大声叫好。同时，基于项目本身考虑，我们又要认真提醒开发商找准方向，准确定位，运用先进营销手段把产品推向市场。 飞渡团队凭借扎实的专业基础与丰富的操盘经验以及同开发商一贯良好的合作，相信本案的合作也一定会圆满而愉快，飞渡团队已经有条不紊地展开工作，本企划案是我们对交易城项目的战略构想及基本运营思路，希望与开发商探讨，并欢迎批评指正。 第一章 区域市场研究 一、龙岩房地产概况及基本特点 由于龙岩中心城市与新城区及交易城商业区和工业立市方针的不断深化,由此龙岩的城市扩张拉开序幕,中心城市的架构开始成形,伴随着重点工程龙岩大道.登高西路.龙腾路及西客站等等重点交通工程.城市配套工程及人民广场的建设，城市由老城区向西南方向拓展，即或西安片区.曹溪片区及未来的中心城区，由此可以预见城市渐进开发的一个房地产主流区域。 （一） 龙岩房地产概况 龙岩市区人口28万人，全区287万人，5县1市到市中心车程大约在1～2小时以内。事实上龙岩房地产发展的时间尚不长，1993年开始起步，1993～2000年平均每年10万平方米的开发量，基本满足消费者购房需求。 2001～2002年龙岩房地产平均销售20多万平方米，2003年，龙岩市房地产开发与销售同步快速增长，房地产销售面积达到40万平方米，开发量达到70万平方米，全年完成房地产开发投资11.05亿元，开发投资首次突破10亿元，同比增长74.1%成为闽西投资增长最快的领域之一。 龙岩房地产价格上平稳增长，1300～1600元/平方米保持了较多年，实际价格上并非一成不变，而是逐渐走上趋势，而且价格拉升受到几个代表项目的影响作用。今年以来，龙岩中心城市的住宅均价超过2100/㎡ 与闽西中心城市规模的不断扩大.人口的增多相对应，住宅开发成为房地产开发投资的主流，以水韵华都、裕锦园等为代表的住宅开发成为闽西地产行业最灼手可热的话题；另外，经济适用房的概念也首次在闽西变成现实并取得成功。 但是从目前房地产供应情况来看，去年下半年今年大多为在建项目，竣工项目较多，供应量巨增，因而市场严峻，销售压力增大。 （二）房地产开发投资增幅有所回落 今年项目新开工面积减少，宏观调控成效显现。1--7月房地产开发投资完成10亿元，同比增长48.6%，增幅较上月回落4.3个百分点；其中住宅投资完成6.26亿元，同比增长104.4%，增幅较上月回落15.2个百分点，所占比重为62.4%，住宅投资仍然是房地产开发的重点。房屋施工面积223.5万平方米，同比增长41.4%，其中住宅185.7万平方米，同比增长131.1%；今年新开工面积52.23万平方米，同比下降31%，其中住宅41.9万平方米，同比下降33.5%。商品房实际销售面积18.5万平方米，同比下降42%，其中住宅15.6万平方米，同比下降38.3% ；商品房预售面积48万平方米，同比增长？%，其中住宅43.3万平方米，同比增长132.4%。　　国家推行房地产宏观调控政策，对房地产的影响是客观存在的，从目前情况分析，龙岩市房地产市场受到一定的影响。房地产开发投资稳步增长，房价没有大幅回落，但购房者则对调控房价政策的出台抱有很大希望，大多选择持币观望。 （三）大盘竞争进入白热化阶段，面临严峻挑战 龙岩房地产业随着中心城市的不断扩大呈现出良好的发展势头。房地产项目不断上马，新楼盘大社区频频出现，龙岩房市热闹非凡。龙岩也进入相对大盘时代。众多大盘在今年进入强销期，还