试析房地产的回租融资方式.docVIP

浅析房地产的回租融资方式什么是房地产的出售回租融资出售回租融资(一般简称“回租”)作为一种高比率的融资方式，最早可以追溯到1882年的英国。此后随着市场经济的发展，在世界各国得到普遍的应用。特别是在融资租赁业，回租融资作为一种重要的融资租赁方式在大型机器设备租赁中得到广泛的应用。而房地产作为价值巨大的一个产业，回租融资也拥有巨大的发展潜力房地产融资中的“回租”，简单地说是指卖方在出售某一物业的同时随即向买方长期租赁同一物业，这样卖方在获得一笔出售资金的同时又可以继续使用或经营该物业。由于出售房地产往往获得该财产的全额价值补偿，这时我们可以视卖方获得了一笔高比率的融资资金，所以说“回租”是一种高比率的房地产融资方式。 回租行为通常包括两方面的当事人。一方当事人为原某物业的所有人或经营者，想要保留对该物业的使用权以便从经营此物业中获得经营收入，同时又希望出让该物业的所有权进行融资来减少资金的占用，以便有更多的资金用于经营之中；另一方当事人拥有充足的资金(或称投资者)可以向经营者提供融资服务，同时也希望借此获取高额的投资回报水平。 一般的回租，形式上并不复杂，在国外主要是机构投资者与原物业所有者或经营者进行回租交易，大部分是针对商业物业(比如超级市场)。 房地产回租融资方式的优势 在了解房地产回租融资的交易方式后，我们来分析一下这种融资方式的主要优势，在这里我们主要是对房地产融资中最常见常用的银行抵押贷款方式而言的。 1、对卖方或承租方而言回租融资的优势 首先，我们知道在出售回租合约中，卖方通过向投资者出售物业，不仅可以及时收回资金，使固定资产变为流动资金，获得资金融通，而且通过长期租赁该物业又可以拥有其使用经营权，可谓是一举两得。 其次，出售与抵押货款不同，出售房地产往往可以获得财产的全部现金价值，即使出售回租合约中房地产的售价比同类物业的市场价格低，也不会低于其市场价格的75％，也就是说回租融资的比率一般都高于抵押贷款比率的上限(按规定，一般抵押贷款额度不得超过抵押地产价值的75％，在我国目前这一比率最高为70％)。同时，卖方在回租融资中还不会受到在抵押贷款融资中可能出现的因无法支付利息或贷款而可能的抵押品赎取权取消的威胁。 再次，出售回租还可以增加资本投资的灵活性以及资金的流动性，可以改善企业的财务状况。卖方可以将出售所得资金重新投资于他的商业企业，卖方或承租人可能是商业经营的专家，这样他可以用更好的经营技能，更多的资金来扩大其经营，增加收益。 2、对买方(投资者)或出租方而言出售回租融资的优势 首先，出租方(投资者或买者)能够获得较高的投资回报率。因为在回租合约下，承租人长期租赁某一物业，这种租约安排一般由承租人承担所有的运营成本和管理责任，作为投资者的出租方既可以省心，而且通常其获得的净租金收入所提供的回报率一般都比抵押贷款安排下获得的要高。 其次，投资者对物业拥有所有权，这一权利给予投资者在长期更有利的保障。在租期结束后他可以将物业继续出租也可以出售，如果此物业在其投资期内价值升值，则投资的回报就相当可观。 最后，投资者也可以获得税收上的好处。通过双方的合约安排，投资者以低于市场价值的价格买进物业，然后再收取较低的租金，而低的租金收入会导致低的税收支付。 可能存在的风险 房地产的出售回租融资方式虽然对于当事人双方都具有许多的优势，但它不可避免地也存在着一定的风险。必须正确地认识这些潜在的风险因素，才能更好地利用这种融资方式。 对于卖方或是承租人来说：首先，高比率的融资是为了可以将更多的资金投入经营活动以获取更多的收益，这就要求经营者的预期经营收益高于回租融资的成本；其次，与抵押贷款不同的是，回租期满之后，经营者就不再拥有该物业的产权。再次，回租租金对于承租人来说是一项固定的支出，与其经营实际业绩无关，如果承租人经营不佳，没有足够的资金支付租金，就可能丧失该物业的经营权。最后，回租合约一般是长期租赁合同，此时，承租人就必须意识到一旦签定了长期的回租合约之后，就可能丧失适时选择经营地点的灵活性，这在经营场所区位优势不稳定时(往往由人口的迁移，产业结构的转换等因素带来)，更容易造成承租人的损失，需要承租人对此有长远的预测与判断。 对于投资者或是出租人来说，投资的高回报往往也与高风险相伴。高比率的融资本身就意味着更大的风险，投资者预期的投资回报水平能否实现将取决于经营者的信誉和经营能力，以及该物业所涉及的行业的景气状况，这些都具有不确定性；此外，投资者还承担了该物业由于经营上的专营性而造成的低流动性的风险，此风险也可以看作是由原所有者转移而来。 结语 实际上，回租在我国融资性租赁行业已经是一种运用相当广泛的重要租赁手段，特别是外资的融资性租赁企业，其运作就更加的成熟，而且主要是用于大型机器设备的融资性租赁。但是在房地产业，回租作