试析房地产项目开发的质量及其控制.docVIP

陆龙坤：浅析房地产项目开发的质量及其控制  [摘要]：文章详细论述了房地产项目开发的质量内涵、房地产项目质量目标的理论确定及具体房地产开发项目的质量确定，最后提出了房地产项目质量控制的具体措施，对于开发商及从事房地产开发人士具有一定的参考意义。[关键词]：房地产开发?? 项目质量?? 质量控制??? ??? A Brief Analysis on the Project Quality and Its Control in Real Estate Development Lu Longkun（College of Chongqing University of Posts and Telecommunication 400065）??? Abstract：The paper discusses the meaning of real estate project quality, the theoretical? establishment of project quality, and quality confirmation of concrete project. Finally, it put forward the concrete measures to control real estate project quality. Thus, it is of referential significance to real estate developers and those working in this field.Key words：development of real estate?? project quality?? quality control 一、引言??? 在房地产项目开发中，对于投资开发企业来说，房地产项目开发的质量分析与确定十分重要。针对某宗地块，开发企业在做了大量的市场调研后，必须面临的一个重要问题就是要根据项目的规划设计要点，确定房地产投资开发的具体实施方案，方案中对房地产项目开发的质量应有明确的描述。 二、房地产项目质量的含义和内容??? 在通常情况下，人们提起房地产项目质量，很自然地就想到屋面、厨房是否生渗水、漏水，门窗是否变形，墙面是否出现裂缝等等，这其实只是房地产质量内涵之一的施工质量而已。目前，我国房地产开发已进入一个快速发展的高潮期，房地产业已由基本的发展需求逐步转化为经济、社会、自然的全面发展需求，我们应该明确并建立期崭新、全面的房地产项目开发的质量观。??? 国际标准化组织在ISO840《质量――术语》标准中对质量的定义是：“反映产品或服务满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。”因此，房地产项目开发的质量同样可以定义为：反映房地产项目满足规定或潜在需要能力的特征和特性的总和。??? 我们应重点从以下两个方面把握房地产项目开发的质量含义：??? 第一、满足需要（含实际需要和潜在需要）成为检验房地产项目质量的客观标准在市场经济条件下，随着我国房地产业的深化发展，房地产项目能满足多少、在何种程度上满足消费者的需要，将成为衡量房地产项目市场价值的客观标准，这可以说是市场经济体现在房地产项目质量范畴上的根本所在。在房地产业发展的新时期，房地产项目质量的物质性成为最基本的要求，而经济性（或实销性）上升成为第一客观标准，房地产项目质量首先要以消费者的货币资金来体现。这是传统意义上的房地产质量观与市场经济条件下的房地产质量观的根本区别所在，正确理解这一点，对于搞好房地产项目质量具有直接的现实经济意义。??? 第二、房地产项目质量是房地产产品特征和特性的总和房地产项目质量的特征和特性指其应该具有的客观要求属性的总称，即房地产项目满足消费者需要的各种属性，包括可用性、安全性、有效性、可靠性、可维修性、经济性等互相联系、互相依存的各方面，从实质上提出了要全面理解和把握房地产质量内涵的要求。国家建设部住宅产业办公室的《商品房性能认定暂行管理规定》中，将房地产性能按安全性、居住性、耐久性、持续性发展性及经济性等五个方面，也充分地反映了对房地产质量内涵的全面性要求。??? 房地产项目质量体现为业主的使用质量，它反映物业使用的安全性、方便性、舒适性等等，这些都是围绕着使用的人来体现的服务。它包括地域、设计、工程、环境、配套、服务等内容，显然，建筑工程质量只是房地产项目质量中的一个环节。 三、房地产项目质量目标的理论确定??? 房地产质量目标的理论确定，就是指房地产投资者决定开发建设什么质量水平的房地产项目。开发企业确定房地产质量水平的标准就是所开发的项目是否适销对路，是否最终实现企业“利润最大化”的经营目标。??? 房地产质量目标的确定，首先应当考虑用户对房地产