试析无锡房地产市场供应和需求.docVIP

浅析无锡房地产市场供应和需求 “衣食住行”为民生之根本，现今“衣食”无忧，“住行”问题尤显突出，其中房地产价格的波动始终牵动着老百姓的心。影响房价波动的因素有很多，但最终均会直接或间接地影响到供求关系，再通过供求关系来影响房价。下面通过无锡房地产市场的供应和价格情况来分析房地产市场供应和需求的特征。 无锡地处长江三角洲腹地，东邻苏州、上海，西接常州，南频太湖，北扼长江，京杭大运河、沪宁高铁、京沪高铁、京沪沪蓉等高速穿城而过，空港苏南硕放机场大大缩小了无锡与国内及国际间的距离。是中国经济高度发达的地区之一，长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、山水旅游度假中心等。 无锡凭借着自身的优势条件，商品房价格经历了快速上涨的阶段，后通过相关调控措施促使其逐步理性回落，整个过程均离不开供求关系的影响。 2005年至2013年无锡市区房地产开发投资额及商品房环比均价情况： 年份 投资额（亿元） 商品房预售面积 （万平方米） 加权均价（元/平方米） 2005 165.28 126.91 4140 2006 202.07 485.32 4315 2007 277.17 639.22 4982 2008 333.92 764.53 4901 2009 572.84 490.65 6301 2010 770.55 793.28 7847 2011 617.79 925.57 7073 2012 685.47 844.45 8069 2013 764.93 891.75 8323 分析上表： 2005年和2006年，无锡房地产市场商品房投资量保持平稳增长态势，市场供应量增长，供给结构进一步优化，房价基本平稳。 2007年房地产开发投资大幅增长，在售商品房大幅提高，商品房需求旺盛，房价增幅明显。 2008年，在全球金融危机及国内经济增速放缓等因素的影响下，全国房地产市场全面步入调整阶段，在此背景下，房地产开发投资持续增长，增幅逐步放缓，土地出让节奏平稳，商品房供应充足，市场成交量明显下降，房价基本保持平稳。 2009年，在国家保增长、扩内需、惠民生等系列政策的影响下，宏观经济基本面逐步向好，无锡市市区房地产市场出现了快速回暖、成交量大幅增长、价格明显上涨的新特征，市场表现远远超出预期。商品房新增供应量增幅放缓，但房价先抑后扬，加权均价创历史新高。原因为： 1、宽松的政策环境为市场快速回暖奠定了基础，为应对2008年国际金融危机给国内经济带来的负面影响，促进住房消费，国家出台了宽松的货币政策，银行信贷额度大幅增加，缓解了开发商资金紧张的局面，同时还出台了降低首付款比例、贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列鼓励住房消费的政策，大大提升了购房能力，降低了交易成本。 2、城市建设大力推进，市区旧房拆迁改造规模明显加大，拆迁补偿主要以货币补偿为主，促使了大量刚性住房需求的产生，整体需求量增加。 3、随着无锡城市地位的不断提升，吸引了大量外来人口的大量涌进，新市民加入了住房消费大军。 4、无锡人均可支配收入的大幅增长，市民购买力增强，在买涨不买跌的心理影响下，投资投机性需求逐步产生并增大。 2010年是国家“十一五”规划的最后一年，为确保房地产市场健康发展，国家相继出台了一系列调控政策，无锡房地产市场出现波动运行的态势，市场供应充足，成交活跃，房价高位运行，涨幅有所遏制。 2011年2月21日，无锡迎来史上最严厉房地产调控政策—限购令，无锡房市走上了限购时代，在此背景下无锡房地产市场出现了较大变化，投机投资性需求基本退出市场，市场以刚性需求为主，改善型需求为辅，市场趋于理性，商品房供应充足，成交量明显减少，房价在年初过快的上涨速度得到充分抑制，下半年开始出现回调。此时相对有限的符合条件的购房需求来说，商品房出现供大于求的局面，房价整体回落明显。 2012年，在国家宏观调控政策持续影响下，无锡市房地产开发投资增速放缓，新开工面积减少，但各开发商为维持资金链的正常运转，相继推出优惠促销等销售措施，市场成交相对活跃，但由于新增供应量仍处于高位，房价趋于理性。 2013年，房地产市场总体保持了平稳运行态势，商品房供应充足，成交稳定，房地产开发投资增速较缓，新增加供应量节奏较快，房价较为平稳。 通过对近10年无锡房地产市场供应及房价的简单汇总，我们觉得，商品房供应和需求均有其一定特征： 一、房地产供应特性： 1、住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。 2、住房供给成本