试析税收政策在房地产宏观调控中的作用.docVIP

陈克贵???? 2007-4-12 翻开《中国税务年鉴》，可以看到在过去的三年里，我国房地产业税收持续增长。2003年全国房地产税收才940亿元； 2004年高达1369.6亿元；2005年虽然房地产处在宏观调控时期，税收仍然增长了31％，达到1798亿元。而仅2006年上半年，全国房地产业的税收就有1209亿元。房地产税收占全国税收的比重从2003年的4.66％增加到2006年上半年的6.25％，国家通过税收政策加强房地产宏观调控的成效已初步显现。以福建为例，全省地税部门2006年8月份征收入库房地产业的地税收入达3亿元，同比增收1.5亿元，增幅达104.2％，单月入库额、贡献率、增幅均居各行业之首。2006年前8个月，房地产税收收入对全省税收收入的增长率达到38.4％。一、现行房地产交易税收制度简析现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税及附加、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税和印花税等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为发挥了重要作用。但随着社会经济的发展，特别是过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房地产总量成倍增加，房价与1986年相比上涨了几倍；房改的推进使住房私有化程度大幅度提升，购置房产出租或转让取得收益已成为城镇居民正常投资渠道之一，各类房产交易活动异常活跃。特别是2005年以来，楼价一路飙升，房地产投资已出现局部过热现象。（一）我国房地产交易征税的法律、法规依据多在1994年以前制定，其表现为税种繁多、程序复杂；税种交叉、重复征税等特征。（详见附表）1、对于房地产买卖，卖方要征收营业税及附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房地产出租要征房产税、营业税及附加、所得税、土地增值税等等。税种繁多、计算程序复杂、办事效率低下。2、对于房地产转让，卖方征营业税，买方征契税，同一标的交易的双方都要课税。另外买方既征契税，又征印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。（二）税收优惠政策曾促进房地产业发展。1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住宅又对外销售的制定了几项优惠政策：1、营业税：营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：（1）《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售额减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。（2）《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让后的余额为营业额。（1）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差异。以福州市为例，根据财税字〔1999〕210号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税1.5％，印花税0.03％合计1.53％，购买高档商品住宅税率为3.03％，购买商品非住宅税率为 8.03％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。210号文件还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达100倍以上，前者为印花税0.05％，后者包括营业税及附加6％及印花税 0.05％，合计为6.05％。若考虑所得税和土地增值税则差距更大。因为转让普通住宅的享受免征两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。（2）出租住宅与非住宅税负的差异。财政部、国家税务总局从2006年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从18％下调为7％，非住宅未作调整仍为18％，两者相差11个百分点。后者是前者的2.6倍。2、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。优惠政策：财税〔1999〕210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为 20％。优惠政策：《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免征；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。4、契税。