试析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.docVIP

浅析房地产开发企业售后返租的税务处理及案例解析.txt我很想知道，多少人分开了，还是深爱着。ゝ自己哭自己笑自己看着自己闹。你用隐身来躲避我丶我用隐身来成全你！待到一日权在手，杀尽天下负我狗。时间:2009-10-30 08:46 来源:新浪博客 作者:肖太寿 所谓售后返租是指开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让 优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购 房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开 发公司统一经营，经营收益归开发商。地产企业售后返租的税务处理 主要涉及到企业所得税、个人所得税、房产税、土地增值税和营业税 的处理，下面以案例分析的形式分别给予介绍。 [案例]： A 公司是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商品房。开 发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商品房按优 惠价85 万元（即总价100 万元的85%）出售，在未来5 年内，该商 品房归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣 额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销 售房产时，对未来5 年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当 年 A 公司将商品房转租取得租金 5 万元（不考虑城建税、教育费附 加、土地使用税）。请问A 公司售后返租行为涉及到哪些税收问题？ 1、营业税的涉税分析 （1）政策法律依据 全文来自天津财税信息网,欢迎转载! ①《营业税暂行条例》第一条规定，纳税人发生应税劳务、转让无形 资产和销售不动产的应作为营业的纳税人。百行会计网 ②《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为， 如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业 额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从 营业额中扣除。 ③《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应 税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。 ④各地税务机关出台售后返租的相关具体规定。 江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批 复》（苏地税函〔2008〕135 号）规定，房地产开发公司销售不动产， 采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若 干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先 取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产 开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施 细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营 业额。 浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函 〔2008〕62 号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式 将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或 房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合 同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定 时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额 （或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款， 一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权 和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业—— —租赁业”税目征收营业税。 （2）分析结论 基于以上政策法律规定，可以得出以下结论： ①A 公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 ②A 公司无偿取得的出租收益 15 万元（100-85）应作为价外费用计 入营业税计税依据。 ③A 公司销售房地产应缴纳营业税 100×5%=5（万元）。购房者返租 商品房应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。 ④A 公司还需就当年转租商品房取得的租金收入5 万元按“服务业— —租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。 2、印花税的涉税分析 A 公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转 租合同每年签订一次），应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税： 85×0.05%=0.0425（万元），按“财产租赁”税目缴纳印花税：15× 0.001+5×0.001=0.02（万元）。 3、所得税的涉税分析 （1）政策法律依据 ①国家税务总局《关于从事房地产开发的外商投资企业售后返租业务 所得税处理问题的批复》（国税函〔2007〕603 号）规定，从事房地 产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建 筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取 何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别 进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让 的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损 益，计入当期应纳税所得额。 ②从国家税务总局对企业所得税应