试析房地产抵押估价的现状、问题与对策.docVIP

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策 ????摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。 ????关键词：房地产抵押估价 估价机构 问题与建议 ????房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。 ????我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。特别是2006年初由建设部、人民银行和银监会共同发文的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）以及该文所附的《房地产抵押估价指导意见》，对房地产抵押估价的有关事项作出了具体规定，对房地产估价机构选择、评估原则、实地查勘要求、抵押估价报告的形式性要求和技术性内容等方面进行了规范，明确了从事抵押评估的房地产估价师的责任，有效降低了抵押估价服务的道德风险，具有较强的指导意义。 ????勿庸讳言，当前房地产抵押估价服务相对银行对抵押估价的需求来说，仍然存在一定的差距。主要表现在： ????一、房地产估价机构良莠不齐，少数估价机构和估价师诚信意识淡薄，而行业主管部门和估价协会未能充分发挥作用，尤其是惩戒机制缺位。应当说，在有关部门的努力下，近年来房地产估价行业总体上进步明显，各项制度已基本健全，建立了执业估价机构和注册估价师的信用档案，对中介机构的检查监督力度也逐年加大。但虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；收费混乱、回扣之风盛行；对分支机构缺乏必要管理；信用档案形同虚设；对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明等。这些问题的存在有多方面的原因。就抵押估价来说，既有评估行业自身的原因，也有金融机构和贷款企业的问题。主要表现为在不动产抵押贷款评估业务中，部分估价人员职业道德低下，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。而部分银行对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告，也为这种情况的存在提供了温床。解决上述问题需要多管齐下，金融监管部门、政府主管部门、各大金融机构以及评估行业协会应当联合起来共同推动这一问题的解决。从房地产估价行业管理来说，应强化信用制度建设，对从业机构和人员加强诚信教育，实现信用档案动态更新，对有不良行为的机构和个人坚决查处，并记入信用档案，在行业内或全社会公开，情节严重或造成恶劣后果的应依法追究刑事责任，使惩戒制度落实到位。 ????二、房地产估价服务同质化严重，许多估价报告质量不高，而且缺乏针对性，导致银行对估价服务的认可度不高，认为参考意义不大，反而增大客户融资成本。房地产估价原本是一项专业性很强、技术含量较高的工作，但从实践来看，部分估价机构忽视了专业能力的提升和对不断改进报告质量的追求，没有从客户需求角度出发，不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变，往往是以先前的估价报告为模板，稍作改动就形成一份新的“报告”，报告内容中常常出现张冠李戴的现象；或者有些估价报告看起来内容很多，装订也较考究，但审核