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何新权律师 关于在房地产开发过程中若干法律问题（一） 湖北典恒律师事务所 何新权 2010年2月 一、签订合同时应当注意的几个方面 1、关于合同主体的问题 A、合同主体应当是存在的 B、合同主体应当是合同内容相对的 C、合同主体应当是合法的 一、签订合同时应当注意的几个方面 一、签订合同时应当注意的几个方面 3、合同内容的准确性问题 A、数据应当准确 B、特定概念应当准确 C、责任与义务应当准确 D、违约责任应当准确 二、几类非常规营销模式的法律分析 1、以租代售 A、模式：将房价分拆成租金，双方先签订租赁合同，在租金未付完前开发商保留产权，在付完租金（或在未付完租金时双方约定在某一时间）后，以已付租金充抵房款，双方签订商品房买卖合同并办理过户登记手续。 B、法律分析： 没有违反法律的规定，可行。注意合同的转换：租赁—买卖。特别要注意的条款：租金的充抵方式；交付的状态；保修期与装修；转租与转售的约定。 二、几类非常规营销模式的法律分析 2、定向开发与销售 A、模式：单位或团体委托开发商拿地，由开发商以商品房的名义进行开发，并将开发好后的商品房以定向的方式销售给单位或团体的购买人。 B、法律分析： *没有违反法律规定，可行。*必须以开发商名义开发及销售。*事先应约定好销售的价格、交付标准与条件。*单位或团体内部应制定好分配标准与规则。 二、几类非常规营销模式的法律分析 3、以房抵款 A、模式：开发商为节约现金资源，将部分应付款项以所售房屋的形式抵偿给施工方或债务方的模式。 B、法律分析： *没有违反法律的规定，可行。*应以补充协议或条款的形式，对所抵款进行说明。*如果以按揭套现，应约定按揭款到帐后返还的时间。 二、几类非常规营销行为的法律分析 4、售后包租 A、模式：开发商或开发商指定的公司承诺将购房者已购房屋承租或代为出租一定年限，并按约定的租金标准向购房者支付租金。 B、法律分析： *根据《商品房销售管理办法》第11条规定，开发商以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房违法，以此种营销模式销售已竣工商品房则不违法。*可以通过其他方式规避规定，如委托管理；如第三方签约。 三、物权法对“公共部位”的特殊规定 1、关于“赠送”的花园： A、绿地：根据现行国家标准《城市居住区规划设计规范》（2002年修订本）7.0.1条规定，居住区内绿地，包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地，其中包括了满足当地植树绿化覆土要求，方便居民出入的地上或半地下建筑的屋顶绿地。 B、法律规定：《物权法》第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 C、实践处理： *应在报建规划时即予以明确。 *在出售时明示给其他业主，如楼书，沙盘等。 *应在与客户的商品房买卖合同中予以明确的注明。 三、物权法对“公共部位”的特殊规定 2、关于“赠送”的露台： A、露台种类：根据建筑功能的区分，大致可分为：屋顶、消防通道、建筑物退缩形成的平台。 B、法律规定：《物权法》第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 C、实践处理： *分清属性：如屋顶露台，属全体业主共同使用部分，那么无权赠送使用权；若屋顶露台作为避难平台或消防通道，无权赠送；如因建筑物退缩而产生的露台，因无业主公共走道通达，在销售时可约定专用，供当层住户使用。*设计要到位。*应在制定业主公约时予以明确。*不宜在合同中明确。 三、物权法对公共部位的特殊规定 3、关于地上车位与地下车库的收益权； A、车位与车库的种类： *车位：绿地上的临时车位、规划设计的专用车位。 *车库：人防设施形成的车库、规划设计的专用车库、架空层改造车库。 B、法律规定：《物权法》第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 C、实践处理： *分清属性：绿上的属全体业主，规划设计的可以出售转让；人防谁投资谁受益；架空层约定为开发商所有并办理了规划变更的，属开发商。*设计要到位。*属于出售的，应当在双方的买卖合同中予以明确。*人防车库只能受益，不能签订买卖。 三、物权法对“公共部位”的特殊规定 4、关于公建或配套设施的产权归属； A、公建配套的形式：公共建筑：会所、学校、幼儿园、物业