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浅谈房地产投资 衣食住行是人类生存的必需品。在市场经济和央行制度下，住所成为中国人非常关注的问题。在人类历史上房地产不一定是长期保值的投资工具。跟别的资产投资不同的是，长期来说位置、人口和人均收入水平的变化对房地产起着决定性的作用。例如，香港和上海都是在过去一百多年发展起来的海岸城市。和香港一样，上海本来也是一个渔村，从1900年到1950年，来自附近的浙江和江苏一带的农民大量涌入上海，形成上海人口的主干力量。上海逐渐发展成一个繁华的大都市，其繁荣程度远远超过香港。上海的地产价格也随之水涨船高。当时上海的房地产价格比香港贵很多。而同时期的香港最多是一个比较发达的渔港和贸易港，和上海根本不在同一个档次。1949年解放前夕上海的房地产价格一落千丈。很多大富翁们想卖掉房地产都没办法卖掉。当时房地产根本不值钱。上海房地产价自从改革开放以后开始突飞猛进地发展。农村人口的大量涌入和人均收入的大幅提高起了决定性的作用。香港的地产价格在1970年代开始飞跃式发展。过去三十年变成全世界最贵的风水宝地之一。一千多年前，洛阳是汉朝和唐朝的首都。是当时世界上最繁荣的城市，房地产价格也很贵。过了一千多年以后，比起当时的一个小小渔村的上海的房地产价格差的很远。风水轮流转。伦敦金融区，The City of London,的历史也差不多。几百年前一个没落的家族嫁出去家里的千金的时候没有什么贵重的嫁妆。英国人的习惯是女方准备嫁妆。男方借也好买也好，只要穿好体面的礼服准时到达教堂成亲就行。嫁妆一般都是房地产、黄金珠宝或牛马。他们家族只能把伦敦东部的一小块沼泽地当作嫁妆嫁出了家里的千金。当时是非常没有体面的不值钱的嫁妆。一平方公里的一块沼泽地。后来那块沼泽地就变成伦敦金融中心。变成世界上最贵的金融地段之一。那位穷千金的后代也变成英国最富裕的名门家族之一。目前国内城市的房地产价格的飞跃增长也是改革开放的副产品。农村人口的大量涌入，城市人口的大量膨胀和收入的增长，水泥和钢铁价格的飞跃上升，人行货币供应量的飞跃增长都对城市的地产价格上升起着非常重要的作用。很多同事们在这里常常问“目前是否是买房子的好时机？”主要是担心房地产价格只会继续升上去。其实担心房地产价格继续升上去的话，可以找个别的更灵活的资产投资。例如，商品、黄金或白银之类的投资。这些是升跌都可以进行双向投资的方便的投资项目。地产投资的最大的弱点是只要地产价格开始下跌，可以肯定几乎找不到买家。一直到房地产价格调整50-80%为止。伦敦、香港、澳门，东京等地的房地产价格大跌50-90%才看到底都是很正常的调整。几乎最多每隔十几年都发生一次的很周期性的现象。每个周期的低谷大量买进地产的人都发大财。每次中期摸顶的人都遭殃。甚至导致很多世界级大富豪的破产。例如，香港的李嘉诚就是利用房地产的周期发大财的。世界各地很多大富豪们的起家和没落跟地产的周期有很大的关系。同事们对地产周期有兴趣的话，这也是可以研究的一个项目。国内城市的房地产价格还在处于长期的上升周期中。以后的二十年国内的房地产价格还是继续升上去的机会大。当然那中间也会有一两次很大的中期调整。地产价格的大调整一般都是50-80%的调整。改革开放以来国内城市的房地产价格只有1996-2000年之间经历过50-70%的调整。当时全国各地的城市都有“烂尾楼”林立。最多的是海南岛。几乎每个马路都有好几个烂尾楼。滑稽的是过去几年这些烂尾楼都再造以后卖出去了。其他城市也是差不多的情况。这就是购买力贬值的辐射现象。那种十年前的烂尾楼都可以卖出去赚钱就说明人民币购买力的贬值非常严重。有一天，全国的发展到了一定程度以后农村的人口不再涌入城市，城市的人口开始缩水，城市人口的实际收入开始下跌的时候，那就要结束房地产市场的辉煌的时候。应该还有二十年的风光。假如投资者担心短期地产价格大调整的话，可以投资在别的更灵活的双向投资项目里。地产投资的优势在于杠杆。别的投资项目的升跌幅比地产大的很多。我的有位洋朋友是几十年的基金经理。从来不买房子。觉得买房子是非常不划算的投资。利用买房子的资金投资在别的投资项目有更好的回报，更方便。不管去哪一个国家他都天天住在酒店，也觉得蛮开心。德国柏林市民的自住率不到15%。基本上都是租客的多。在香港，差不多一半市民都是政府廉租房的租客或商品房的租客。不过，他们的生活水平和素质也不低。把房地产的自住情况与生活水平和生活质量关联起来是中国大陆独有的文化特色。国内大城市的情况是85%的自住率。也没有让人止步的贫民区。很多洋人都说中国的城市是世界上最平等的城市也不无道理。乡村的情况是农民都在自己的地上造了房子。共产党的土地改革的好处农民享受得最多。那么多中国的农民还是毛主席的铁杆粉丝不无道理。其实最大的困难户是离开农村还没有在城市买房子