试谈房地产项目成本管理1.docVIP

浅谈房地产项目成本管理 作者:吕福学 2011年9月 【摘 要】随着房地产调控政策的出台，房地产开发企业的投资风险越来越大，成本管理直接决定了房地产项目的成败。甚至会影响那些实力较弱、开发经验不足的中小型企业的命运。本文通过笔者从事开发管理的项目实例，结合多年项目管理经验，从项目的立项、勘察设计、招投标、施工交付使用等开发全过程论述了项目成本的综合管理。 【关键词】成本控制、系统管理、优化方案、组织机构、目标考核 【正 文】 房地产的成本控制是一项系统工程，从项目的立项、勘察设计、招标投标、施工、交付使用等全过程均会涉及到成本控制。房地产项目成本影响因素较多，前期的决策失误是影响房地产成本的致命因素，如前期的市场调研、项目的选址、项目的定位、周围环境的影响、企业决策层的管理经验及管理水平等。勘察设计阶段是决定房地产项目成本的重要阶段，较多设计单位为了追求更高的设计收益（设计费用以造价为基数计取），而去过分地提高设计安全系数或增添不必要的功能而提高工程造价，有些甚至直接指定材料设备的品牌和厂家导致功能过剩例如郑州一家有名的设计单位在设计一旅游小区项目（三层普通别墅）时，在楼间距达20-30m的情况下设计了地下室，设计的整个项目一层的室内地面与自然地面标高相差1m造成回填土方量达200万左右，将窗户玻璃设计为Low-E中空玻璃设计，外墙保温设计成内有30mm硅酸铝保温要对项目范围进行详细研究、确定合同条款内容，根据项目确定采用固定总价合同还是使用价合同。根据项目，约定项目的风险范围。合理规避合同风险，全面履约，预防和减少合同纠纷。对承包企业的承诺、服务做好充分的了解，解决标书的合同范围是否有遗漏、是否有重复，才能有利于以后的工程管理，加重我们与对方的商谈砝码，。核对招投标文件、合同、施工图纸与施工现场实际是否相符。将问题在事前解决。 总之，房地产项目成本管理是一个系统工程，涉及房地产开发实施的全过程，涉及各个部门，要想切实做好房地产成本管理，必须有完善的组织体系、严格的管理程序、精细的管理制度，要事前对每一过程的风险进行识别、分析采取合理的防范措施以达到的预控的目的。合理编制成本控制计划、及时进行成本考核及核算，合理开展限额设计，落实招标投标制度，合理组织项目管理，方能达到预定的成本管理目标。 【参考文献】 1、《房地产建设工程项目管理规范》（GB/T50326－2001）《》 《》50502GB/T 50502-2009《建设工程监理规范》GB50319-2000:：吕福学 出生年月：1972年7月 性别：男 民族：汉 籍贯：河南省郑州市中牟县 学历：本科 职称：工程师 研究方向：建筑工程 从事的工作：项目管理 联系方员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员工描述其工作的部门架构，岗位名称，职务，岗位职责等。简单介绍将来的职业发展方向和目前工作时遇到的实际问题。?4、教会试用期员工使用生产工具或办公用具。5、公司有活动要及时告知试用期限人员。?6、与试用期人员进行正面沟通，引导其工作，及时了解试用