试谈某商业步行街开发项目的风险管理(删减版).docVIP

浅论某商业步行街开发项目的风险管理 1.绪论 1.1 开发项目风险管理研究的背景 动辄千万甚至上亿投资决策、资金、项目审批编制设计任务书开发商与项目参与各方签订合同，提高项目经济效益、 正是由于房地产开发项目这种高投入、回收周期长的特殊性，故而我们为了避免建设及运营阶段所面临的工程质量风险、环境风险、资金风险等一系列风险问题，就必须要在项目开展前做好前期的各项准备工作，必须认真分析在现有条件下，是否能够有效克服当前不足，规避相关风险。 因此，本论文在以风险管理理论的基础上，对某房地产开发开发项目的内外部影响因素进行梳理，在对项目可研、建设、营销各阶段所面临的各类风险进行了分析，并针对其提出了相应的控制对策，为该项目的顺利实施提供了切实保障，具有较高的实际应用价值。 1.1.1市场背景 2007年下半年，中国房地产交易市场进入过热状态，房产交易量和交易额频创新高，无形中增加了土地储备的需求量，在很多大城市甚至出现了土地价格接近楼盘价格的情况。 美国“次贷危机”自06年春季逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，愈演愈烈的金融危机仿佛在一夜之间成为了很多国家经济动荡的导火线。08年，“次贷危机”的威力波及到中国，虽然中国采取了一系列调控措施，但房地产界还是未能阻止08年开始的淡季甚至寒冬季的到来。 于是，很多房地产商在资金链趋紧的情况下，开始将战略目标从城市向县乡转移，以便于在减低资金耗费的情况下，保证自己的企业平稳度过经济寒冬期。另一方面，也可以通过此种蛰伏方式，看准市场发展，获得再次峰回路转的机会。 1.1.2 历史背景 我国经济成长壮大，居民消费水平提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种新的购物理念逐渐人们所接受消费者在购买商品时对购物场所的选择摒弃耽搁购物场所意识，而具有“街”的意识—即卖点是否集中、能否“一站终点”。于是，商业步行街这一始源于中国却辉煌于西方的事物开始在这片古老的土地上重新焕发光彩。 商业步行街是指为数众多规模、类别的零售商店集中区域内，以一定的规模规律组合排列商品交易场所。不仅减少了步行者与机动车之间的冲突，实现了市中心街道的良好交通秩序，失去外来顾客在此购物、休憩，还能加强人们的地域感与认同性，刺激经济发展社会效益。 商业步行街发源于中国。唐朝时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋朝，清明上河图便是典型的商业街。到了近代和现代，我国的商业步行街发展落后于一些西方发达国家。 时至今日，随着中国新的消费潮流开始流行，我国的商业步行街自2000年开始迅速发展起来，发展至今大体经历了三个阶段：第一代步行街区，是为了吸引顾客，在形态上具备了步行街要素；第二代步行街区增加了绿地，座椅等装饰，体现了“不仅强调购物活动，也考虑了步行者活动舒适”的设计；发展到现在，第三代步行街区不再购物活动，显示出了它的社会效益，城市的社会活动中心除了商业的一些基本功能以外，更多的囊括了社会方面的基本要素。商业步行街不同于商业区，也不同于商业圈（特定商业中心地的商业职能及其影响的地域范围），地处城市中心，各类商店群集，顾客既能买到所需商品，又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。 1.2 国内房地产项目风险管理研究的状况 1.2.1 国内研究状况 我国房地产市场的发展和西方发达国家引进风险管理理论方法时间较晚，20世纪80年代中期之后，国外各种风险管理的理论与书籍才被介绍到中国，同时也被应用到项目管理中，尤其是大型土木工程项目。我国台湾地区的风险及保险研究在80年代之后发展较快，其中宋明哲教授与段开龄博士的著作成为该阶段标志性研究成果而内地的学术研究基本处于翻译引进国外有关风险与保险著作的状态。 1987年，清华大学华郭仲伟教授撰写《风险分析与决策》，标志着我国新时期风险研究的1994年，陈佑启等编著《房地产投资风险管理及经营决策方法》1996年吴鸣的《经济风险论》探索风险与经济的关系，从风险角度对中国现实经济问题进行了研究雷胜强主编《国际工程风险管理与保险》1998年，卢有杰、卢家仪《项目风险管理》，促进了国内项目风险管理的关注杜海鹏《房地产投资风险与防范》推动了房地产业对投资风险管理的了解。 近几年来，学术界对房地产项目风险管理方面有了更加深入系统研究。2002年，李启明主编《房地产投资决策与风险防范完全手册》，全面系统地论述了房地产从投资决策风险防范项目管理到市场营销过程的相关理论与实务；2004年，陈立文编著《项目投资风险理论与方法》以项目管理知识体系为依据，充分体现了项目投资风险分析研究的前瞻性；金长宏等《论房地产开发风险》导致房地产开发风险的诸多因素，明确了房地产开发风险的特征提出了房地产开发风险的具体措施；赵世强主编的《房地产开发风险管理》一书房地产风险管理理论全面系