中原地产2011年8月二级市场住宅研究报告.docVIP

八月楼市总结： 8月限购疑云促使东莞开发商加紧推货，但本月住宅供应量环比仍大幅下降，究其原因大部分楼盘进入8月下旬才纷纷拿到预售许可证，而月初两周几乎没有动作，造成8月商品房供应仅为28.07万㎡，环比大幅下降45.62%，供应以南城、万江、沙田为主，户型方面以81-100㎡中等户型为供应主力军， 200㎡以上的超大户型供应冲高回落。在即将到来的“金九银十”，根据东莞中原研究部监测，预计东莞楼市推货量将达到91万㎡左右，中大户型占据市场主流，紧凑小户型仍显匮乏，供应最为热点的区域当属南城、寮步，特别是西平片区竞争加剧，景湖荣郡、天利中央花园、世纪城贝利湖、中信凯旋公馆、中熙·弥珍道等将近身肉搏。 从成交来看，作为楼市传统淡季的最后一个月份，限购风声再次刮起，部分开发商也适时地积极加推新品，楼盘营销活动亦是一浪高过一浪，不少港台明星“你方唱罢我登场”，然而本月商品房成交面积仅为45.13万㎡，环比下降3.84%，依然没有摆脱淡季的禁锢，环比上月轻微下降，究其原因，大户型豪宅当道，楼盘后续出货能力有所放缓固然不可忽视，更深层次的原因则是，本次东莞限购风声袭来，购房者对政策预期的敏感度在不断下降，入市的紧迫性趋弱，市场交投氛围有所放缓。 从楼市价格来看，虽然城区豪宅、大户型充斥市场的情况没有改变，但由于镇区新推的别墅、公寓价格结构回调，以及楼盘打折“幅度”、“广度”加大，8月住宅价格为8505元/㎡，环比下降1.71%，价格已经呈现冲高回落态势，而2011年1-8月东莞住宅价格为8413元/㎡，相对2010年1-8月份7511元/㎡，同比上升12.01%，升幅仍是两位数。可以预见，一方面由于8月份东莞房价呈现冲高回落，并且“金九银十”营销大战一触即发，部分中小开发商会逐渐让步价格争取主动权，希望在年底到来之前尽早完成全年销售目标；另一方面，住建部表示不会直接公布限购城市名单。综上所述，东莞的限购预期已被削弱不少，但仍然不能完全排除悬在上空的限购，毕竟政府对楼市行情实行的是动态监控，当前更为明智的举措是借“金九银十”契机大胆地随行就市定价，以谋求快速出货回笼资金。 （一）新增供应状况 短期供应有所收缩；8月商品房供应28.07万㎡，环比下降45.62%。 2011年8东莞新增商品房供应总体情况： 数据来源：东莞中原地产研究中心 据东莞中原地产研究中心监测数据显示，8月全市共18个新增供应项目，总供应面积为28.07万㎡，环比下降45.62%，同比上升0.93%。住宅供应量大幅下降，一方面原因是7月已经有相当一部分楼盘提前申领预售许可证，本月主要是少量楼栋的加推为主，供应量比较大的是滨江公馆·荣御馆、中信森林湖·兰溪谷、南国雅苑等楼盘。 在标杆大盘供应发力下，南城占全市供应量近三成。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，8月10个区域有商品房供应，占据前五位有：南城、万江、沙田、黄江、中堂，其中南城区域在中信森林湖·兰溪谷供应的带领之下排名第一，供应量为8.22万㎡，占全市整体近三成，此举进一步加剧城区豪宅洋房为主的市场格局，加大此类产品的出货压力。 81-100㎡中等户型为供应主力军，超大户型供应冲高回落。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，8月份东莞新增住宅供应中刚性需求的中等户型（81-100㎡、101-120㎡）供应量占比重最多 ，其中81-100㎡所占比重小幅下调，但仍然占整体的26.00%，主要以加推新鲜楼栋为主。中大户型101-120㎡小3-4房供应有明显显著放量，占整体的14.01%；此外，200㎡以上超大户型供应冲高回落，本月仅占全市供应的9.60%，这些大户型豪宅分布在城区和经济强镇，如中信森林湖·兰溪谷、御花苑·天珑湾、滨江公馆荣御馆、万科·紫台、银湖山庄五期·那湖湾等等。 （二）库存供应状况 住宅供应偏紧、出货意愿增强，8月商品房可售存量为533.83万㎡，环比减少1.20%。 截止2011年8月31日，东莞全市商品房存量为533.83万㎡，环比小幅减少1.20%，其中住宅存量为384.98万㎡，环比减少2.15%，共31419套；洋房存量为293.15万㎡，环比减少1.73%，共25966套；公寓存量17.59万㎡，环比减少10.26%，共3494套；别墅存量74.24万㎡，环比减少1.69%，共1959套。存量的下降主要受供应的偏紧影响，其次本月楼盘出货意愿强烈，纷纷借机在加大优惠力度减低库存，为金九银十做足准备。 （三）市场成交状况 8月东莞楼市成交小幅下调；成交面积45.13万㎡，环比下降3.84%。 据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年8月东莞商品房成交面积为45.13万㎡，环比下降3.84%，同比上升18.08%；成交总金额为39.11亿元，