温州大华名豪推广初步思路提案(页).pptVIP

说明 感谢华尔投资控股有限公司给予华宇此次提案机会！ 我们将一如既往的提供优质服务！ 提案分为三部分 市场简析 需求分析 推广思路 华宇营销机构介绍 1999年成立,业务涉及50个城市,100多个案例; 2003年,入选温州房产营销公司十强; 2004年,被温州都市报等单位评选为“温州最具影响力营销公司”; 2005年,被国家建设部、中国住宅产业研究会评选为“中国最佳房产营销机构”; 2006年，与温州大学签约成为教学实践基地，实现校企合作； 2006年温州市区新开发项目不完全统计 2006年温州市区新开发面积200.6万平方米(不完全统计)(信息来源于温州商报\温州招投标网) 温州房地产市场现状 板块区域市场分析 由于地块属性关系，本案临近学院路和大南门板块,其高档楼盘的开发量较多，在主题定位上较难出现较大差异化； 市场进入买方市场，购房者在房型、楼层、价格和区位的选择上有充分的余地； 在区域市场内楼盘基本倾向于做150㎡以上的大户型，市场接近饱和，中小户型有较大市场需求； 高档楼盘二手市场价格较稳定，基本介于9500——11000元/ ㎡之间，学院版块新盘价格基本处于12000元/ ㎡ ； 二手租赁市场基本以老社区物业为主，对高档社区的租赁市场有一定的需求。 板块内竞争物业分析 （中央公馆）欣华房开温大操场地块 占地面积：20663 ㎡ 总建筑面积：51500 ㎡ 楼面地价：6500元/ ㎡ 销售均价：12000元/ ㎡ 主力户型：142㎡、160㎡、230 ㎡ 楼盘点评： 该项目的市场定位为市中心， 罕有亲水园林庭院，强调新 公馆豪门生活； 巨力房开商校操场地块 占地面积：19106 ㎡ 建筑面积：47500 ㎡ 楼面地价：6500元/ ㎡ 主力户型：130 ㎡—160 ㎡ 楼盘点评：开发商准备将此物业做成温州市区极品楼盘，无论在项目品质还是形象、品牌等建设上都将进行较大的投入，并将引入精装修房概念. 东南房开成教地块 占地面积：11677㎡ 建筑面积：23300 ㎡ 商业面积: 3000 ㎡ 楼面地价：6700元/ ㎡ 主力户型：140 ㎡以下 楼盘点评：开发商准备将此物业定位为温州市区较为稀缺精英版高端物业. 本案客户类型与比例？ 我们的客户需要改善居住 本案客户最关心的问题 住宅品质——项目规划优良，交通动线合理 物业管理——客户对优质的物业管理服务比较关注，期望得到贵族管家 般周到的物业管理服务 配套设施——本案客户注重物业自身安全性及休闲、娱乐配套 建筑风格——国际化的居住理念，体现城市异域居住风格，享受国际化 的居住环境 居住品味——在国际化的居住环境当中，本案客户会关心他（她）的邻 居是谁 本案现状评析 从地段属性、建筑规划、户型设计、硬件配套及投资商背景本案都具备做高端豪宅物业的特征； 原有推广概念不够清晰,营销思路缺少连贯性; 工地现场及项目形象缺少包装，豪宅定位未突出； 缺少会所配套，地块占地小，景观资源稀缺； 周边竞争物业多，规模体量大，对本案要求有新的楼盘理念及较高的楼盘品质； 户型面积大,总价高，客户针对性很强。 本案必须准确定位，抢先出售, 在竞争激烈的市场中，抢占高端市场消费份额 避免竞争项目影响： 面对学院路版块、江滨路版块项目竞争,在众多项目尚未成熟推广，本案已进场施工, 要抢占销售先机； 避免政策舆论影响： 2006年5月17日温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调进一步采取“国六条”有针对性的措施抑制房价上涨 ，有可能对高端物业提高首付比例 ； 战略二：全程整合营销 工地围墙进行包装，树立房开和项目新形象； 在王朝或奥林匹克大酒店大堂租用面积布置售楼中心，便于客户接待及提升项目接待形象； 与王朝或奥林匹克大酒店洽谈酒店式管理同步服务及为本案业主打造酒店VIP服务金卡，享受酒店贵宾服务，实现星级酒店配套共享； 宣传资料重新设计； 战略三：概念先导，卖楼＝卖生活方式 通过前期软文炒作，循序渐进的将本案楼盘品质深入人心； 提倡本案未来主流生活方式，足不出户即可享受四星级酒店服务的尊贵感受； 强调高尚品质生活，只为少数成功人士打造；