(可研报告）百货商场可行性研究中期报告资料.doc

一、概述： 1、项目提出的背景 （1）南山区概况 南山区于1990年1月经国务院批准成立，地处深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛和大铲岛，与香港元朗隔海相望。面积约182平方公里，下辖8个街道办事处和98个社区居委会。全区常住人口91.89万人，其中户籍人口30.28万人。2009年南山区全年预计实现本地生产总值1743.15亿元，地方财政预算收入亿元，人均可支配收入达到3万元。南山是深圳市的高科技产业基地、旅游基地、高等教育基地和西部物流基地。南山近期商贸服务业“三点一线一中心”的发展战略，描画了南山商贸业的发展格局：前海物流区、后海金融商务区、海上世界旅游商务休闲区和滨海大道沿线金融、商务、总部经济黄金线。 本项目提高人们的生活质量连锁超市以规范化的连锁经营、低廉的价格优势、接近社区的地理位置和开架自选的方便售货，便受到消费者的青睐，事实上，真正支撑超市发展的因素就在于其商品定位，以食品和日用品为商品主线，尤其是生鲜食品的引入，为赢得了坚实的市场基础和广泛的发展空间。“民以食为天”，年我国居民的恩格尔系数，表明在我国仍有用于食品消费，这正是超市的根本原因。另外，随着人们生活水平的不断提高，对购物环境的要求日益苛刻，的菜市场将日渐失宠，被明亮干净的超市取代只是时间的题，超市以其便利、提高了人们的生活质量。随着“十五”计划的实施，我国进入全面建设小康社会的新的发展阶段，在未来的几年里，国民经济总量增长率将保持在7％-8％，同时人们生活水平将显著提高，消费能力大大加强。此外国家将进一步实行积极的财政政策，鼓励消费，加快流通，我国的商业市场将继续稳定、快速增长。，连锁超市业也将一个难得的发展统计局及互联网等机构收集有关的资料 把握的宏观背景、发展趋势以及各商的发展现状、优势及存在的问题。 （1）居民商场消费习惯　　 居民商场消费习惯反映了居民的消费模式，直接影响甚至制约着商业形态。从南山区居民收入状况来看，虽收入分层明显且差距大，但绝大多数中低收入层（1800-4500元）与高收入层（10000元以上）的消费区别却不甚明显，都比较倾向于超市、百货商场消费。这反映出超市类业态方便、快捷及平价的经营宗旨，到位的服务态度和舒适的购物环境得到居民的认可。 （2）此次项目所在地附近样本消费者概况　 本次市调随机采访居民100人，其中男性居53人，占样本基数的53%，女性居民47人，占样本基数的47%，比较符合截面调查人流构成百分比（男性51%，女性49%）。 深度访谈。 人流监测人流监视记录的主要内容包括周围主干道的人流总量、构成及其流动动机，监测时间为月日早9时至晚时及月日早10时至晚时。 访问对象为市大众消费者人，访问时间约一个小时，主要了解消费者对的心理定位，及程度。　 　　 调查表明，信誉（质量）好（48%）、购物环境好（22%）是商场购物的两大因素。南山区消费者与其他大、中型城市的消费者的消费心理具有略有不同，商品质量和商业信誉是消费者最关心的问题，这也反映出，商业环境还处在相对商业发展的转型阶段，商业环境及商誉相对滞后，可见经营方式和理念有待提高，这也释解出为什么消费者钟情于大商场给消费,此点可作为企业长期发展要坚持的重要一环。就本项目分析，结果表明，商誉和商品质量是南山区消费者最关心的购物因素，是我们作为新进驻的竞争者需要利用的直接的市场切入点，应当作一种竞争优势利用。 房地产项目可行性研究报告大纲范本 一、项目的基本情况1、项目背景2、项目主办单位简介3、主办单位之合作意想4、可行性研究的主要技术经济指标 二、项目投资环境和市场研究1、XX市概况及经济发展基本情况2、XX市房地产发展及市场的基本情况A、房地产开发企业发展概况B、房地产开发工作量增加概况C、商品房的销售概况D、房地产开发企业经济收益概况F、对XX市房地产市场的展望 三、利用外资开发的法律依据 四、XX市XX区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况1、供应情况2、需求情况3、物业出租情况4、对XX区房地产开发的总体评价5、对本项目开发的功能、规模、标准及营销的建议6、项目开发及技术设计方案的分析 五、地块及周围环境、建筑开发条件1、地理位置及道路交通2、地形、地质3、附近商业及生活配套；市政基础及公建配套设施4、综合评述 六、地块撤迁安置情况 七、地场三通一平的安排 八、项目开发建设及经营的组织与实施计划 九、项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划1、基本参数2、土地成本3、建安工程成本4、前期费用5、红线内外工程及公建配套6、不可预见费7、开发期税费8、资金筹措计划及财务费用A、资金筹措B、财务费用 十、可行性研究财务数据的选定和预测（一）售楼收入