高效率补贴夹心层共有产权住房建设或将全国推广.PDFVIP

证 房地产行业制度改革系列报告之六 券 研 高效率补贴夹心层 究 报 共有产权住房建设或将全国推广 告 / 2014 年2 月10 日 行 强于大市 （维持） 业 投资要点 研 究  共有产权住房开发的国际经验——英国为例：共有产权住房开发，就是政府 中信证券研究部 / 为了保障具有一定的支付能力，但又很难负担房价的居民，为其阶段性提供 房 资金，并拥有其所居住房屋的部分产权的制度。发达国家往往在公屋建设之 陈聪 地 外，也采取共有产权的方式保护夹心层的利益。英国的共有产权住房开发制 电话：010 产 度凭借完整和清晰的制度设计，保护了本国“夹心层”居民的权益。 邮件：chencong@ 行  从低调实验到高调讨论：2013 年之前，共有产权住房虽无高调推广，却在上 执业证书编号：S1010510120047 业 海、淮安等地进行了实验。2013 年年底之后，住建部，北京市领导，以及人 民日报等媒体，都陆续对共有产权住房制度进行了讨论。我们注意到，三中 付瑜 全会之后，共有产权住房制度有向全国铺开的势头。 电话：010  共有产权住房相对传统的保障住房的明显优势：我们认为，由于共有产权制 邮件：yufu@ 度之下，政府的出资显性化，住房产权本身完整化，钻制度空子的可能性明 执业证书编号：S1010512080008 显下降；由于将个人取得完整产权可能性和住房保障优惠退出完全在时间上 捆绑，被保障主体的自主退出成为可能；由于将土地出让金的隐形让渡改为 显性投入于住房保障开支，地方政府的现金流状况或将明显好转。 相对指数表现  共有住房建设的本质是为有民生保障需要的居民购房提供杠杆。由于我国的 沪深300 房地产 首付款比例要求在世界相比偏高，大量仍未被满足的自住需求客观存在，然 7% 而现阶段市场供求状况又决定不可以调降首套房的首付。共有产权制度事实 上差别化降低了中等收入居民的购房门槛。由于这种加杠杆针对的是真实自 -3% 住的需求，因此它不仅是健康的，也是符合民生保障要求的。  风险提示：共有产权住房当前还存在试点城市偏少，覆盖人群过窄的问题， -13% 未来共有产权房完全有可能更加贴近夹心层居民的需要。同时，如果把定价 权完全给政府，则可能会产生制度运行效率不够，但把定价权完全给开发企 -23% 业，就会形成定价合理性问题和共有产权房源选择问题。 130207 130507 130807 131107 资料来源：中信数量化投资分析系统  我们相信，共有产权住房制度或在全国范围推广：我们相信，共有产权房是 一种贴补夹心层有效办法，是现有住房供应体系的良性补充，或将全国推广。 至于定价合理性和房源选择问题，应该可以用“明标准，宽准入，配套开发” 的办法来解决。对房地产企业来说，改革可能意味着新的业务机会，社会责 相关研究 任和股东利益的一致化以及社会舆论压力的缓解。我们认为，改革是地产股