房地产合作开发模式分析精品.ppt

项目公司取得土地使用权的模式 三、由出资方出资，以双方名义注册项目公司，由供地方绝对控股。同时，另行约定供地方将土地使用权转让至项目公司名下，作为公司固定资产，而出资方以现金的方式收购出让方股权以达到双方认可的比例。此操作方式能够使注册资本做到符合法律规定的最低数额，由于供地方在名义上已经是项目公司的绝对控股股东，将土地使用权装让给项目公司能够减免土地交易税费。出资方以现金收购供地方的股权，很好的解决了供地方资金流问题。该操作方式合作双方一般都能接受，在实践中具有操作性。在实践中，政府管理部门对供地方项目更名至控股子公司名下不视为土地使用权转让。但此操作方式的实质是土地使用权的转让。 */133 四、在土地使用权招拍挂出让阶段，合作双方联合竞买土地使用权。由于土地出让价格加高，一些房地产开发商不具备单独竞买土地使用权的能力，便与其他合作者联合竞买土地使用权，并拟成立项目公司开发建设。合作双方在竞买申请书中明确项目公司的出资构成、成立时间等内容。联合竞买协议中明确签订《国有建设用地使用权出让合同》的受让人。合作双方联合竞买土地后，土地管理部门与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完毕项目公司注册登记手续后，土地管理部门再与项目公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》（或土地管理部门直接与项目公司签订《国有建设用地使用权出让合同》）。此种操作方式，项目公司可直接从国土资源部门获取土地，操作过程中成本最低。 */133 合伙型联建 指“联建双方出于一定的利益考虑，不设立项目公司，而由双方依据联建协议，一方出地、另一方提供资金，以协议方式进行房地产开发。合伙型联建以联建双方名义或一方名义而另一方列名的方式办理立项、规划、报建等审批许可手续以及房屋建成后的房屋产权初始登记手续。其特点是：联建各方依合同以双方或一方的名义经营，联建各方共担风险，对外承担无限连带责任，对内则按联建合同约定承担按份责任。 */133 优缺点： 合伙型联建的优点是是操作灵活，而且运行成本低廉，故常常被中小型开发项目所采用。 合伙型联建的缺点是：1、联建合同难以对整个项目开发事项进行约定，故合作各方权利义务不易明确。2、合作方就开发项目“对外承担无限责任，开发风险未阻断”。合伙型联建开发房地产的形式多样，能够更好的体现当事人的意思自治，但合作双方容易发生纠纷 */133 合伙型联建对外债务的承担： 依据法律对于合伙的规定,全体合伙人应对任何一方因合作项目产生的对外债务负连带责任。债权人有权向合伙人中的任何一方请求履行全部或者部分债务,合伙人偿还债务超过自己应当承担的份额,有权向其他合伙人追偿。至于双方在合作开发协议中对各自责任做的划分不能产生对外效力,只能作为内部追偿的依据。 ? */133 组织模式的运作方式 （1）项目公司的运作方式。 以新的项目公司的名义进行房地产开发，并以项目公司名义取得房地产开发资质和以项目公司名义从事实际的开发经营活动的合作类型. 在合作方采取项目公司的方式进行合作时，因合作方的投资都已转移至项目公司名下，所有的审批手续及物权变动都以项目公司的名义进行。各方将依据出资比例的多少进行风险的承担和利益的分配。项目公司型合作开发的债务承担在处理上相对比较简单，直接确定为由项目公司承担即可，合作各方作为项目公司的股东对合作开发债务以其投资额为限只承担有限责任 */133 组织模式的运作方式 （2）合伙型联建的运作方式。 1、组建合作开发联合管理机构 即房地产合作开发各个主体派遣各自的工作人员组建为一个共同的管理机，实践中有的叫“联建办公室”,有的称“联合管理委员会”。主要职责是协调多方的关系，对项目的重大事项作出决策，具体地对项目进行开发运作。 缺点：由于这个管理机构里面成员具有双重身份，所以会导致组织结构上的松散和组织成员内部矛盾的激化，最终可能影响项目的执行力度。 */133 组织模式的运作方式 （2）合伙型联建的运作方式。 2、不组建任何管理机构 房地产合作开发通常以签订合作开发房地产合同的形式展开，由合作双方完全通过合同来约定彼此在联合开发中的权利义务的 , 如合同一方提供土地,另一方只是负责在该土地上完成一定的建筑任务的, 且建筑方在完成建筑任务后将获得一定数量的房屋作为回报。 缺点：这种不组建任何管理机构的模式在实际的操作过程中容易出现很多问题，如：各个合作开发主体间沟通不畅在某些需要接口的问题上存在一些真空状态，以至于不能及时处理；各个合