房屋租赁合同53333精品.ppt

房屋租赁合同 * 房屋租赁合同（Housing leasing contracts）是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同遵守一般的合同格式，合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等。即主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、房屋家具电器、层次布局、装饰设施、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、租约等。 * 权利义务 承租人的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，原承租人优先续租。承租人的义务按合同要求正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。 * 出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保障承租人正常使用。 * 承租人和出租人还应当考虑在合同中设置在租赁期届满时，对承租人对所租赁房屋进行装修、装饰等添附物的处置安排。即约定此类添附物承租人自行拆除，恢复原貌；或是由出租人折价购买。 * 法律审查 出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从以下几个方面进行审查。 * 应注意审查租赁合同是否存在合同法规定的合同无效或可撤销的情形 ① 合同无效的情形 《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订 立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法 目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。” * ② 合同可撤销的情形 《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者 撤销：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之 危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销。” * 应注意审查出租人是否享有出租房屋的实体权利，否则将导致合同无效 ① 房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。 ② 委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。 * ③ 共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料 ④ 房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。 * 应注意审查租赁房屋的状态，否则将导致合同无效 ① 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 * ② 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 * 应注意审查租赁合同的租赁期限、否则将导致合同无效 ① 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ② 租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 ③ 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。 宅邦在线： *