遵义东方星城营销策划总案.pptVIP

一、遵义房地产市场概况 1、遵义城市发展规划——城市辐射效应保证遵义市住房改造建设更上一层楼。 打造构建由“中心城区—重点建设组团—重要市镇—一般乡镇”构成的四级城镇空间结构体系。遵义都市区将包括“一个中心城区、五大建设组团、十二个重要市镇、二十个一般乡镇”，形成有序的“网络化、组合型”城镇结构体系。据此，城市辐射效应会逐年加重，这也就保证了未来房地产开发出来的产品对象有了保证，供求关系会一直保持在比较均衡的发展态势。 2、市场供求关系、土地供应量、再售未售楼盘 从我公司对遵义房地产市场调查分析，目前遵义市房地产供求关系总体上是求大于供，各再售项目楼盘在09年销售态势都非常好，并且这种销售态势延续到现在。 购买客户群体贵州主要以遵义本地、茅台、仁怀、习水、湄潭等地。省外的以重庆为主。之所以造成上述态势的原因，我们分析主要是遵义市房地产土地供应量少的原因造成的，其次由于08年金融危机的影响，刚性购房客户在09年集中释放。据了解2010年上半年仅有长征3厂的土地挂牌，现目前再售的楼盘大多可售房源不多，另一原因就是各自项目为了利润最大化，慢慢放房源，慢慢销售。 今年遵义土地市场供应预计也不多，我们所了解的有俩块地，都在市区，地幅都不大，但竞价起始价都不低于100-150万/亩。可以预计，将来土地成本将会居高不下，势必造成未来遵义房价只能会逐渐走高。 2、遵义市各区域房地产市场现状 目前遵义城区可分为以下几个板块区域： 汇川北部开发区：（再售：阳光水岸、桑提亚那、一品城、城上城、鹭园、天安星园、沪路一号、纳帕溪谷、水榭花都）上述楼盘销售价格主要在3000—4800元/㎡ 。(待售:航天罗庄、天安星园3期) 城中心含老城：(再售：爵士蓝岛、京海大厦、圣龙一品、枫丹白露)上述楼盘售价主要在3300元—4500元/㎡ ，且房源不多。刚刚开盘的中天万里湘江售价达到3300-4500元/㎡ 。（待售：杭州湾） 外环、火车站区域：（在售：东城美邸、金三角、富丽东方、天利上城）上述楼盘上述楼盘售价主要在2600—3000元/㎡ 。（待售：丽湾广场、摩卡空间、新天地2期） 城南海尔大道区域——遵义市政府未来的工作重点：（在售：迎红水岸、东欣彩虹城、桃溪河畔三期、大中华国际广场、东方星城、南岭山水、华南国际、金地华城、塞那阳光）上述楼盘售价主要在2500—3100元/㎡。 4、遵义市各区域未来发展的趋势 城中心楼盘供应形成真空，未来价格会突破历史高点。 城北汇川区由于规划较合理，土地平坦，自然环境、人文环境都较好，未来价格也会有很大的上升空间，但土地供应十分有限。 城东发展较落后，而且人文环境、自然环境都无法跟上，拆迁难度大，故从地产开发角度考虑，也无法跟其他几个区域相比。 外环片区的改造同样存在上述问题，但是由于外环商贸氛围浓厚，从而带动投资性购房较多，再加上该片区发展纵深为带状，也没有很大的发展区域。在住宅开发的价格提升上也不会有太大空间。 城南海尔大道由于政府对区域环境的整治、观景隧道、温州路的开通、污染企业厂房的搬迁，在很大程度上改变了未来的居住环境，但是由于对区域整治的措施和力度刚刚开始，还需要一个时间过程，居民对该片区的历史印象还没有随着片区改变而改变的居住预期值，所以，可以说该片区的在过去的一俩年的房地产价格提升、人气指数还不是很高，我们分析，该片区拥有比城北更多的土地资源、发展纵深更大，在未来3-5年，在政府政策措施和力度的作用下，区域环境、交通、治安、城市配套等方面会有很大的改观，而遵义未来几年的大盘都集中在该片区。黔贵地产、瑞安地产的项目都在2-30万规模，甚至更大。再加上原有的东欣彩虹城、桃溪河畔、东方星城、同一迎红水岸、塞那阳光，而且都是采用分期分组团式开发的模式，按照每年10%的价格增长，3000-3500为未来俩年城南房产开发的价格走势。 二、本案分析 1、项目基本情况分析 总规划用地：43000㎡ 项目位置分析：位于海尔大道中段，南邻红花岗区政府，南陵公园，北接直通官井快速通道，西邻遵义市南大门，从道路交通上而言，四通八达。是海尔大道片区标志性居住小区。 总建筑面积约：28万㎡。 绿化率达到：43%，这在高层住宅社区是不多见的。 总居住人口：约6000户左右，从规模上而言也是大规模居住社区。 楼间距：最窄的40米，最宽的达到70米， 项目景观分析：从A组团入门的的绿化景观打造，联系到规划设计上的B组团景观打造上，就会更加从品质上增加楼盘的分量，这也是房地产发展的必然性导致的。项目开发先做景观环境，从第一时间把楼盘品质呈现给消费者，紧紧抓住购房者的心理需求，赢得市场的赞誉，从而为顺利销售打下坚实的基础。其中关键就是下大力气资金打造优美的园林景观环境，重点