保利商业地产运营模式研究_2011年_75PPT.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 售 后 回 租 商业地产开发 1、 将商场分成若干小商铺进行销售 2、 在商铺进行租售时，承诺将售出的商铺从投资者手中租回 3、 以一定的投资回报将商铺回收 4、 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 可以通过销售商铺来收回资金，使开发商的资金进入项目资金的循环系统，分散开发商的风险 如果发生经营不善，将给投资者带来损失，企业自身信誉也会产生影响 可以获得物业的经营利润 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * ＲＥＴＩＳ 总结如下: 就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。 什么是RETIS？ 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * RETIS发展历程 20世际60年代初 20世纪60年代后期 20世纪80年代 REITs出现之初是为了逃避管制而生，随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式 “美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。 “地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。 诞生 2003年, 2005年6月 房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。 香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。 初步成熟 迅猛发展 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。 房地产信托（RETIS） 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 　2005年6月15日，香港特区政府颁布守则允许REITs投资世界各地的房地产项目 2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》 2005年11月25日，领汇(英文名：LINKREIT；简称：领汇)正式挂牌上市 2007年3月7日，富豪酒店香港第一只酒店房地产信托基金已获香港联交所正式批准，预计短期内即可被安排上市，集资额至少20亿港元 　2007年3月13日，合约细则显示富豪酒店国际控股有限公司计划通过酒店地产信托的首次公开发行最多筹集29亿港元，该地产信托将于3月30日在香港上市 RETIS在中国 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 2008年1月15日，香港地产开发商和酒店运营商远东发展公布计划通过建立一只房地产投资信托基金分拆旗下酒店资产 2008年3月19日，远东发展公告称由于近期资本市场波动剧烈，公司早先建议分拆旗下酒店以REIT形式上市的计划宣告延迟 2009年8月21日，中国房地产信托投资基金试点研讨会在上海举行 　 2010年1月，上海市浦东新区副区长严旭在由浦东新区政府主办的金融中心核心功能区建设高端座谈会上表示，目前REITs试点方案已经上报，浦东有望成为首批推出REITs的试点地区 RETIS在中国 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 从　首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。 　　 RETIS发展的意义 保利之商业地产 我爱我家工作组汇报 * 从　其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。