江门-绿茵豪苑项目投标书精品.ppt

5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 开盘 促销 二次开盘 保留房源 蓄客 营销节点的价格建议低开高走，打好心里战术 低价入市，建议在4200元/㎡-4400元/㎡之间 根据开盘反馈情况，打出“促销房源一口价”来进行价格调整 高价开盘，建议在4800元/㎡-5000元/㎡之间，体现增值、热销 * 附：商业氛围营造 店 店 店shop!shop!shop! 商业街独立命名—— 基于周边商业配套的缺乏，建议引进便利店等小商业 设立长期广告墙和广告POP 第五街 繁华在左，宁静在右，你在中间 通过独特小品打造商业街形象，并同时引入咖啡屋等高档场所，提升项目档次。 露天饮吧 * 波特曼空间 波特曼空间：共享空间把自然景观引入到建筑中与建筑相互渗透，7个要点：动态，水，人看人，共享的空间，自然，照明，色彩与材料 附：临时售楼部 受工程进度影响，如果需在项目西南郊开辟临时售楼部的话，建议如下： 临时售楼部 * THE END THANKS！ * 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 开盘 促销 二次开盘 保留房源 蓄客 5-8 造梦 造圈 造场 造势 造品牌 城市论坛 VIP卡联动 现场包装 媒体宣传 网络炒作 目标：实现蓄客200批以上。 营销重点： A、通过造梦、造势实现市场对本项目的关注； B、通过造圈进行部分客户资源的积累； C、通过造场建立客户对于项目的信心； D、通过造品牌更广泛的传达项目信息： * 造 梦 城市论坛 与当地政府合作，邀请部分高管和媒体参加城市论坛会议。 （时间和地点根据实际情况确定） 举办意义：会议仅邀请少量的政府官员（领导层）和媒体记者（进行报导），属于线下营销工作。 后续工作：通过媒体进行炒作宣传，重点突出政府对于本项目的支持以及北新区未来的展望。 会议形式：会议以座谈会或餐饮会的形式进行。 * 造 圈 VIP卡联动 与当地高端消费场所合作，实现资源置换，以VIP通行卡的形式进行联动。 联动商家：5家以上，均为中高端以上消费场所（不包括同类竞争场所）。 联动意义：通过置换有效积累江门的高端消费客户，同时入会的形式又防止了客户的流失。 联动方式：本项目购买消费场所的广告位（或其他方式），该消费场所提供会员优惠权利。 逸豪酒店 益华百货 * 积分卡 传统VIP卡 优惠模式 1、认卡不认人 2、整个销售期均可优惠 1、必须卡主使用 2、权利随选房结束而消失 蓄客模式 1、奖励看积分，参加活动、推荐购买均可获积分 2、老带新：项目-业主-非业主 1 、送物管等直接针对老业主的方式（渠道单一） 2 、老带新：项目—业主—业主 管理维护模式 磁卡式，与电脑终端连接，形成客户资料库 仅通过填写单据和电子表格记录数据，缺乏数据的系统分析 费用控制模式 1、积分卡产生的费用已经、计入均价，不影响最后实收均价 2、积分卡分数是销售完成后产生的费用，可控制 送物业管理费用费用由发展商后期垫付，这种形式具有很大偶然性并且费用支出时间过长，发展商在费用、时间上很难控制。 配合采用积分卡模式，规避政策风险，并较传统VIP卡模式具有可持续、显著的吸引力 购买/推荐购买每平米返还一定积分，积分至一定额度可获额度不等的额外奖励； * 在轻易间被改变的视觉习惯 造 场 现场包装 尽可能拔高，避免树的遮挡 * 造 势 宣传手法 除了前文根据活动进行的报纸炒作之外，根据前期工程实施情况，建议还可以采用以下宣传手法。 （根据营销费用考虑投放量） 三面翻：动态画面比静态画面更具档次，更具吸引力。 带风车的沿街旗杆广告：同样，当旗杆广告多了“生命”，所昭示的意义也将更为不同。 射灯：当前期楼体还未能做展示的时候，采用射灯的方式进行宣传吸引。 * 造品 牌 网络营销 网络游戏：开始导入运作。 网络报导：根据相关活动做软文报导。 点击，享受绿茵豪苑的三叠院空间 网络广告：网络是侨乡、企事业单位获取信息的重要渠道，因此建议在专业门户网上投放少量广告,以Banner的形式。 * 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 开盘 促销 二次开盘 保留房源 蓄客 8-10.27 造梦 造圈 造场 造势 造品牌 产品推荐会 公务员羽毛球赛 看放通道 样板房 媒体攻势 美丽体验站 目标：实现蓄客500批以上。 营销重点： A、广泛告知消费者项目的开盘时间； B、通过活动、媒体对目标客群进行有效积累； C、打造精品样板房，做好开盘前的印象； D、利用巡展（美丽体验站）的方式进行信息告知： * 造 梦 产品推荐会 与当地政府合作（或与北新区的相关单位部门合作），邀请其参加项目开盘前的产品推荐会。 活动时间：9月份