教你如何评判购物中心.doc

教你如何评判购物中心（一） 　　1.1 购物中心的选址原则 ? ? a 最短时间原则 ? ? 购物中心应当位于人流集散最方便的区位。随着交通改善，购物者的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地考虑购物过程所花费的行车时间。 ? ? b 易达性原则 ? ? 购物中心应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交通工具和道路状况 ? ? c 聚集原则 ? ? 商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。 ? ? d 接近购买力原则 ? ? 购物中心要接近人口稠密区，又要接近高收入或高消费人口分布区。 ? ? ?香港购物中心信奉的一个基本商圈二八原则——20分钟商圈之内的客源要做80％的生意。 ? ? 香港购物中心并不相信太远的边缘商圈能带来巨大的人流，所以在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘商圈的期望值降低。 ? ? 香港购物中心的商圈呈现典型的地铁商圈特点，香港建在地铁轨道交通线路上的购物中心，占到总数的70％左右。 ? ? 购物中心作为交通枢纽，而非上落站。占据地铁出口，还要占据巴士换乘站，让地铁人流在此换乘，而不是快速通过。 ?? 　　1.2 购物中心的规模 ? ? 合理控制商业规模和运营风险，现阶段开发的购物中心面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，为未来预留发展空间，采取分阶段开发的策略，购物中心分地块分期开发。 ? ? ? 香港购物中心的主流规模为5~10万平米，不建设面积超过20万平方米的购物中心，社区型购物中心占到香港全部购物中心的80％以上。 ? ? ? ?5~10 ?万平米——52% ? ? ? ?3~5 ?万平米——20% ? ? ? ?小于 3万平米——14% ? ? ? ?大于10万平米——14% ? ? 美国购物中心的平均面积约为11100平方米，社区型购物中心占其购物中心总数的70%。 ? ? 日本购物中心的平均面积约为14800平方米。 ? ? 香港购物中心的平均面积约为50000平方米。 ? ? 中国大陆购物中心的面积多为10~20万平米。 ? ? ? 深圳万象城2004开业，（一期）：18.8万。 ? ? 杭州万象城2010054开业：24.2万 ? ? 沈阳万象城 2011054开业：20万 ? ? 成都万象城：24.4万 ? ? 深圳益田假日广场200808开业:13.58万（含酒店写字楼） ? ? 深圳中心城 200704开业：14万 ? ? 深圳金光华广场 200411开业：12万 ? ? 广州正佳广场2005开业：30万 ? 　　1.3 购物中心的层数和层面积 ? ? 购物中心的层数与项目的用地及总规模有关。 ? ? 一般购物中心营业部分的层数地上2~6层，地下1~2层。但在香港一些用地极为紧张的情况下楼层数就做的比较多，5－9层的很普遍，有的高达19层。 ? ? 商业层面积不宜过小，一般0.6~2万平米。单层面积过大，将不得不采用环型或网格型主流线形式，会带来顾客位置感迷失的问题。 ? 深圳万象城：地上5层，地下1层。平面长宽 195米x121米=23600平米。 深圳益田假日广场：地上3层，地下2层。平面长宽310米x 44米,一层约1.4万。 深圳中心城：地上1层，地下3层。平面长宽 170米x 121米=20570平米。 沈阳万象城：地上6层，地下1层。 杭州万象城：地上6层，地下2层。 哈尔滨欢乐颂：地上5层，地下1层。平面长宽 330米x(82~138)米，一层约2.4万，二层约2.1万。 广州正佳广场：地上7层，地下2层。平面长宽 195米x175米，一层约3万。 香港国际广场：平面长宽 90米x 40米=3600平米。 香港朗豪坊：地上13层，地下2层。平面长宽 190米x 40米=7600平米。 香港MegaBox：地上19层，地下1层。平面长宽 110米x 100米=11000平米。 教你如何评判一家购物中心（二、动线分析） 　　2 商业主流线 　　主流线俗称“动线”，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。当购物中心确立了外部接口之后，内部主流线的设计就成了购物中心成功与否的关键。 ? ? 主流线设计的首要点就是避免顾客走重复的路，最好能一次性逛完商场内所有的店铺。 ? 　　2.1主流线的分类 　　购物中心交通基本组织分为四种模式：即线形模式，网状模式，环形模式和放射模式。 ? ? 　　2.2主流线设计的要点 ? ? 可见性? ? ? 可见性在购物中心设计中是一个非常重要的内容。一个商铺的可见性强弱决定了这个商铺所在地段的租金价值，一个商铺被看见的机会越多，位置就越好。我们在设计中就是要提高整个商场