昆山巴城地块市场调查简报.ppt

昆山巴城镇地块调研报告 撰写人：营销中心 日期：2013.3.8 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT 宗地条件小结 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论 地块指标 土地位置 巴城镇湖滨路西侧、环湖路北侧，湿地公园东侧，苏昆太高速 用地面积 118866.3㎡(约178.3亩） 建筑面积 297165.8㎡(地上） 容积率 2-2.5 建筑密度 《25% 绿地率 》40% 建筑限高 24-70米 备注：宗地2011年12月14日经招拍挂中标取得土地（未取得土地证），中标价格180万元/亩（已支付壹亿元人民币），宗地现转让意向价195万/亩（约34768.5万元），折合楼板价1170元/㎡ 宗地位置 巴城镇 宗地 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况 区域特点——巴城西北部，昆山远郊，昆山软件产业园区所在地，拥有良好的生态与自然环境，湖滨路-阳澄湖乐园南段沿线、巴城湖已经形成农林渔业及旅游，在当地具有显著特征。 配套——依托昆山软件园基本服务型配套，但重要的生活配套主要依赖巴城镇； 交通——自驾出行便捷，地面道路形成南北双向主干道路（6车道），但公交线路依靠1公里处的软件园，非常不便； 房地产——远郊位置，非房地产开发新兴区域，无明显的房地产需求特征；软件园中在售商品住宅阳澄华庭公寓单价5200-6000元/㎡，该项目是软件区居住功能区块的组成部分。 浦东软件园 宗地 巴城 湖 滨 路 区域规划 宗地 1期 2期 一期（昆山浦东软件园）学院路东、西侧划形成： 70万平方米原生态工作生活环境?????? 世界级软件产业创新社区的生态分园·(昆山软件园服务外包产业基地\· 昆山软件园动漫数字产业基地\· 昆山软件园教育实训产业基地) ????? ?157平方公里阳澄湖景?????? 44万平方米高科技生态园区????? ?3.5万IT人才导入 二期（昆山软件园）自然河道以东待定； 目前土地上附着物多为青苗与农作物，河道以及农居房 学 院 路 区域小结 作为远郊置业，区位的交通与生活配套占据着很大的因素。宗地区域内各级交通干道已经成型，但由于宗地位置所居住人口少，公交交通工具并没有有效延伸，地区的房地产开发主要是临阳澄湖，湖滨路沿线的别墅区，有着良好的发展基础。 宗地所在位置，不是房地产开发的新兴区域，区域规划方向沿学院路仅是为昆山浦东软件园的产业功能而提供生活配套服务的补充。 Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 宗地状况 四至与环境 生活配套 地块SWOT分析 宗地条件小结 指标解读 地块是占地11.9万㎡，建筑面积（地上）约29.7万 ㎡ ——中大体量规模，商业、住宅用地。 项目容积率是2-2.5，限高24-70米 ——容积率偏高，产品上以多层、小高层、高层、商业为主。 公建配套 ——商业不超过总建筑体量的10%，商业配套将会满足片区级的生活需求。 宗地经济指标 地块指标 土地位置 巴城镇湖滨路西侧、环湖路北侧，湿地公园东侧，苏昆太高速 用地面积 118866.3㎡(约178.3亩） 建筑面积 297165.8㎡(地上） 容积率 2-2.5 建筑密度 《25% 绿地率 》40% 建筑限高 24-70米 河道左侧现状 地块中央的河道 宗地状况 土地性质：基本为农田，有河道、水系； 土地形状：地块较碎，呈不规则状态； 资源体：处于原始生态环境面貌，东侧为湿地公园，水体资源强； 空气及噪音：属于城郊处，空气较好；临绕城高速存在一定噪音污染。 右侧场地现状 河道右侧现状 四至环境 东侧：湖滨路 南侧：环湖路 东侧：民居房 东侧：现状 四界道路已经成型，湖滨路东侧为主要人口聚居区； 西侧为湿地公园，水洗资源优良； 道路基本是快速路，周边目前无任何形式的生活配套，公交站点。 国际商务区B2/B3地块现状 东 南 西 北 东侧：民居房 生活配套 软件园区有往昆山火车站昆山的118路每20分钟/一班，以及往巴城的276路间隔时间较长； 1公里范围内： 软件园区内便利超市 巴城镇： ■教育： 巴城幼儿园、巴城中心小学 ■医疗设施：巴城第一人民医院 ■人文环境：绰墩遗址、崇宁寺、顾阿英故居、昆曲老街 ■娱乐设施：大上海高尔夫、富元高尔夫、宝缦酒店、东方云顶酒店、创意生活农庄、星期九农庄、华东生态农庄、费尔蒙酒店 地块SWOT分析