[建筑]不动产估价 9.docVIP

第三章 市场比较法 重点提示：市场比较法是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。本章在阐述市场比较法基本原理的基础上，重点介绍了市场比较法的估价步骤，其中，因素修正是市场比较法的难点和关键。因素修正主要包括交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四大方面的修正。通过这四个方面的修正后，就把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价期日的客观合理价格。 第一节 市场比较法的基本原理 一、市场比较法的概念 所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价期日的近期有过交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格做适当的修正，以此作为估价对象在估价期日的客观合理价格的估价方法。这里的“类似不动产”，是指在所处地区、用途、建筑结构等方面与估价对象相似的不动产。 市场比较法，又简称比较法，是不动产估价中最重要、最常用的基本方法之—。采用市场比较法求得的价格，称为比准价格。 二、市场比较法的理论依据 市场比较法的理论依据就是替代原理。根据经济学理论，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应具有相同的价格，即具备替代关系；从另一方面来看，在同一市场上具有完全替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过相互影响之后才决定的。这就是说，相同类型、具有替代关系的商品之间，由于市场竞争，其价格相互牵制而趋于一致。 三、市场比较法的基本公式 采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易