华贸中心酒店式公寓研究报告.pptVIP

价格定位 Part G 价格定位策略 本项目的住宅将采用市场比较法来进行定价。市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最有可能实现的合理价格。 充份尊重市场现状及条件，全面考虑政府相关新政预期效力 参考楼盘选择 ? 档次相当 佳兆业中心 富力丽港银湾 丽格公寓 名流公馆 帝景湾 ? 定位相似 ? 区位相近 ? 客户重合 由于现选取可比物业及价格，与未来市场状态或会存在差异，故本价格只适宜价格预估和经济效益分析，以做项目判断之用。 物业加权分析 可比楼盘因素修正表 　 项目 华贸中心 富力丽港 帝景湾 佳兆业中心 名流公馆 丽格公寓 因素 项目 Px Pb Pc Pd Pe PF 实收均价 ¤ 10000 14000 8000 7700 6500 权重 ¤ 30% 26% 28% 8% 8% 区位 6% 9 7 7.5 6 6.5 5.5 交通 8% 9 6.5 7 6.5 6 6 商服配套 8% 9 6 7 6.5 6 5.5 周边环境 8% 9 7 7.5 6.5 6 6 景观 8% 8 6.5 7 6.5 5.5 5.5 规模 5% 9 7 7 7.5 5.5 5.5 规划设计 10% 9 6 7 6.5 5 5 户型设计 4% 9 6.5 7 6.5 5.5 6 物业管理 10% 9 7 6 6.5 5.5 5.5 物业形象 10% 9 7.5 7.5 7.5 5 5.5 装修 8% 9 6 6 6 6 6.5 宣传推广 10% 9 6 6 6.5 5.5 5 企业品牌 5% 9 7.5 7 7.5 5.5 5 合计 100% 8.92 6.615 6.84 6.63 5.62 5.555 运用市场比较法得出本项目基础参考均价为13618.65元/㎡ 惠州历年成交价格分析——每年同比增长4% 从历年的成交价格走势看，03、04、05、06连续三年都保持着4%-20%的大幅上涨。07年成为一个转折，价格跳过2789元，直接升到了4754元的高度，与2003年相比，价格上涨了156%，09年惠州商品住宅销售均价达到4693元/㎡，同比上涨4% 由于一线城市住宅投机导致价格上涨过快，2010年引起政府也再一次发布遏制房价过快上涨的政策，因此保守预计到2011年，惠城楼市价格仍将保持小幅上涨的趋势，预计涨幅为6%左右 惠城区历年成交均价走势图（单位：元/平米） 惠城12月份成交均价突破5400元/平米，同比上涨26% 周边同比楼盘去化对比——大盘豪宅小户型去化较快 项目名称 建筑类型 入市时间 推售量 已售量 去化 （套）/月 均价趋势 装修标准 销售状态 富力丽港 酒店、办公、公寓、商业 2009.4.17 401 352 30 8000-11000 1500 在售 帝景湾 大户型住宅、商业 2009.8.15 400 138 14 11000-15000 2000-3000 在售 名流公馆 公寓、商业 2010.5.23 216 17 17 7500-8000 1500 在售 佳兆业中心 酒店、办公、公寓、商业 2010.5.2 440 340 340 7500-8000 1500 在售 丽格公寓 公寓、商业 2008.9.6 764 749 83 4500-6500 1000 在售 周边同比楼盘近年价格增长率——10% 项目周边楼盘从2009年至2010年至少增加了1000元，增长率为10%-17%，因此预计2011年周边项目最低增长率为10%。 本项目价格确定 综合以上因素，同时依照以上对于，惠城整体楼市的涨幅（6%）及项目片区楼盘的涨幅（增长率约10%）的影响，片区资源型小户型大盘豪宅的稀缺性（2%）以及中原地产操作高档住宅经验，基本可以实现——项目入市均价： 13618.65元/㎡×（1+8%+2%） ≈15000元/平米（均价） 推广策略 Part H 从传统意义上而言 酒店式公寓也许最关键的莫过于其投资价值 而在华贸中心酒店公寓这一产品上 我们认为则更多是一种尊崇服务的象征 是一种让人引以为豪的生活方式 而其次才是它自身具有的投资价值 所以，对于项目而言 推广就是：显尊贵、卖服务、树品牌 华贸铂金美寓 五星级精装·臻品·大成 推广建议 华贸综合体前期运营炒作成功 营销调动客户对城市核心资源的占有欲 配合硬件：前瞻的设计，纯粹的定位，高档的装修 配合软件：优秀的管理，专属的服务，如归的感觉 概念炒作定位点： 概念炒作成功基石： 70万综合体配套 五星级贵重资产 中心的中心 推广区域： 深惠两地为主战场，辅以广州、东莞 渠道设定： 深惠两地：网络、报广、户外（深圳除外） 广州、东莞：报广 P