房地产营销策划 郑州经三路项目第一阶段整体定位补充报告.pptVIP

研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合 各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告 《房地产营销策划》 经三路项目第一阶段补充报告二 谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限公司 产品定位及配比建议 方案设计——金座打造纯办公形象标杆提升整体价值；银座以小型办公物业为主保证销售速度； 广场1400 金座基底＝1125 银座基底=1425 覆盖率30％； 方案的经济评价 方案一：金座30层+银座30层 方案二：金座25层+银座25层 方案三：金座25层+银座18层 方案四：金座18层+银座18层 比较发现，净利润和利润率在方案二达到峰值，从利润最大化的目标考虑，方案二为最优方案。 考虑因素 做足容积率 净利润 投资利润率 资金周转率 车位比 方案二的主要参数 目标客户 ——中小知识服务型企业的需求细分 客户特征描述 他们大多是专业写字楼的第一次置业者； 公司处在发展阶段，有良好的发展前景，有充分的置业信心； 购置写字楼是他们提升公司形象，加快业务发展的手段，因此他们对写字楼的形象与品质非常关注； 客户目的：把“家”搬到成熟商务区的专业写字楼中，改善办公环境，提升形象，寻求业务的更大发展。 大部分公司规模不大，拥有员工20-60人左右，目前在政府办公楼或商住楼中办公，一般情况下，人均面积在6M2左右,一般不大于10平米。 金座的技术指标 公司类型：中小知识服务型企业 员工人数：20～50人； 人均面积：6～9M2； 核心客户的需求面积： 120～450M2； 主力产品面积：120～200M2； 小部分楼层设置300～500M2的大面积单位； 金座户数：按平均每户170M2计约160户； 车位（按1：1计）：160个； 银座的技术指标 客户类型：创业型企业＋投资客 企业员工人数：10～20人； 人均面积：6～7M2； 核心客户的需求面积： 60～150M2； 主力产品面积：60～80M2——划分为小面积单位，弹性组合；方便客户投资及出租； 金座、银座的产品定位小结 定位原则： 总体档次定位一致，以免拉大心理落差影响项目整体形象； 扩大市场覆盖面。避免内部竞争，快速销售； 建立产品标杆。但临街昭示性好的金座将打造成为价值标杆，在高度，体量，材料、单位面积上提升形象； 停车位建议 停车位——按市场大势的标准测算，本案约需要240-300个停车位 按设计标准，方案三的停车位配比如下，选择地下两层有助于形成项目的优势，但成本增加2000万左右 但从车位配比情况测算，如果按客户需求配比计算，按地下一层车库计，方案三的车位配置明显比方案二更合理； 根据市场大势和设计指标，方案二设置200个车位略显不足，需适当提高配置标准 方案二车位配置相对不足 从车位配置的角度考虑，建议方案二（25/25) 加设半层地下车库，增至270个车位； 或者考虑将方案一（30/30) 少设置半层地下车库，减至270个车位； 在提升车位标准时注意控制成本，因为从当前市场表明，车位比不是项目成功的核心因素； 附：方案示意图 内容简介： 一、内容最新全国各大城市房地产市场研究、房地产项目研究、最新房地产行业分析、走势、预测以及全国各地区项目市场调研报告、投资可行性研究报告…… 二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业…… 三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火…… 四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛…… 五、内容格式：Word、PPT、PDF、Excel、JPG、PSD、CDR、AI、DWG…… 研究报告2010年09月更新《经纬行2010年广州房地产市场上半年总结与下半年预测》--14页 word研究报告2010年09月更新《CREIS中指情报2010年7月城市风险测评月报》--96页 word研究报告2010年09月更新《2010年香港物业报告（繁体+英文）》--142页 pdf研究报告2010年09月更新《2010年上半年西安房地产市场分析》--6页 ppt研究报告2010年09月更新《2010年廊坊市香河房地产市场调查分析》--33页 word研究报告2010年09月更新《2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告》--89页 ppt研究报告2010年09月更新《2010年7月淮南房地产市场月报》--27页 pdf研究报告2010年09月更新《2010年5月海口市海甸岛项目可行性研究报告》--46页 word研究报告2010年09月更新《2010年4月海口市房地产报告》--21页 wo