石家庄别墅项目产品定 位建议文档.docVIP

石家庄别墅项目 产品定位建议 壹　市场调查篇 一、石家庄城市概况 二、整体经济特点及购买力分析 三、房产市场概况 四、别墅市场分析 一、石家庄城市概况 石家庄市是河北省省会，地处河北省中南部，古称“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称。 石家庄市在首都北京的西南方向，距北京283公里，天津270多公里。处于两大城市之间，缺乏城市向心力。高端客户容易分流到周边大城市。 1、地处北京、天津周边，缺乏城市向心力 2、行政区划：市内六区定位 ■新华区■ 位于石家庄市西北部，已初步形成了以东方农业科技城为依托，以三大农业基地和奶业、特种养殖发展为重点的特色农业发展新格局。全区工业经济综合排名连续9年各区第一。 ■桥西区■ 石家庄市的发祥地，位于市区西南部，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。交通便利，商贸繁荣，辖区内的中山西路是全市的商贸中心。 ■桥东区■ 桥东区位于石家庄市区中部，区域中部为繁华的闹市区，以商贸、服务业为主，南北两端多为工业、农业和居民生活区。 ■长安区■ 位于石家庄市区东北部，是省会政治、经济、文化中心，石家庄市党政机关和中央省市新闻单位、文艺团体、科研单位大多位于该区。 ■裕华区■ 成立于2001年3月21日，是省会未来发展的城市副中心，位于市区东南部，是国务院批准的省会发展的主导方向和重点区域，未来发展的潜力巨大。 最新城市总体规划：“大十字”城市空间发展战略——以石太线为主轴分别向东西两个方向发展，以京广线为主轴分别向南北两个方向发展——与“1+4”格局呼应。 3、城市总体规划 规划主城区道路形成“四横六纵三环八射”的道路主骨架系统，城区干道呈方格网加环形放射，外围辅以高速公路环的路网格局。 四横为：和平路、中山路、裕华路、仓安路--槐南路等城市东西向主干道； 4、交通规划 六纵：泰华街-西焦街-友谊大街，中华大街-石岗大街，建设大街，体育大街，建华大街，谈固大街等南北向城市主干道； 三环：由中华大街、和平路、体育大街、槐南路、仓安路围合而成一环路、二环路和三环路。 八射：石正公路、石岗公路、石获北路、石获南路、石铜公路、石邯公路、石栾公路、沧石公路等八条主要城市出入口道路。 2008年石家庄市将投入338亿元，拉开省会城市“三年大变样”攻坚战的序幕。“三年大变样”包括4个重点区域建设规划、27个城中村改造方案、16个旧区改造重点项目。“三年大变样”战略核心为：“北跨、西进、东拓”。 向北：依托滹沱河，打造以会议博览、教育旅行、生态居住等多功能的滨水功能区。 向西：依托太行山，打造旅游度假、体育休闲、生态居住为主的高档功能区。 向东：依托高新区，发展以高新技术产业为主的新经济发展区。 在城市总体规划指导下，滹太新区、西部山前生态区、南部工业新区、铁路新客站地区确定为近期石市的重点建设区域，这四个区域的建设既是实现城市结构调整的整体性工程，也是实现三年大变样的核心工程。 5、“三年大变样”战略部署 二、整体经济特点及购买力分析 据统计部门核算：石家庄2008年全年地区生产总值完成28381/a.4亿元，同比增长11%，分别高于全国、全省2个和0.9个百分点，但比上年明显减缓，减缓2.2个百分点。在省内城市中，GDP总量居第2位；增速居第9位，比上年后退2位；在26个省会城市中，总量居第11位，比上年后退1位；增速居第22位，比上年进2位。 三鹿事件和金融风暴对石家庄整体经济影响较大。但其经济增长率仍保持了比较高的速度，这表明石家庄整体经济发展仍有潜力可挖。 石家庄近六年GDP走势 1、石家庄GDP近6年来持续保持两位数增长 2、工业比重偏重，第三产业欠发达 从石家庄产业构成来看，石家庄农业在整体经济中占有比较大的比重，工业在国民经济所占比重比较大。第三产业发展比较慢，具有较大发展空间。 38.90% 38% 第三产业 50.19% 48% 第二产业 10.91% 14% 第一产业 2008年 2007年 　 三大产业比重图 一般认为,一个产业的比重占到GDP的4%以上,就可以称之为重点产业,而达到6%—8%时，就被认为是支柱产业。近3年来，石家庄房产投资比重都超过GDP的6%，08年更是突破了8%，可见其重要性。在08年提出的“三年大变样”政策下，房产行业将显得越来越重要。但与发达城市相比，石家庄房地产业仍有潜力可挖。 3、房地产业已经为石家庄支柱产业 近4年石家庄固定资产投资与GDP关系表（单位：亿元） 　 GDP 固定资产 房地产 比重 （1） 投资（2） 投资（3） （2/1） （3/2） （3/1） 2005 1852 929 122 50.16% 13.13% 6.59% 2006 2064 1096 131.5 53.10% 12% 6.37% 2007 239